مقدمه مجری : در برنامه های متعددی راجع به بی اعتباری اسناد عادی و قولنامه ای صحبت کردیم، قرار است اسناد ملکی با سبک و سیاق متفاوتی سندش به دستتان برسد، آن هایی که قولنامه ای و کاغذی بودند قرار بود تغییر کند می خواهیم راجع به این ها صحبت کنیم.

حدود ۱۰  _ ۱۲  سالی بود که قانون بی اعتباری اسناد عادی و اعتباری در مجمع تشخیص خاک می خورد و کار پیش نمی رفت، تیرماه امسال بود که از مجمع بیرون آمد و کارها دارد پیش می رود. از این ترتیب این مهم است که دیگر آن بحث قولنامه ای نوشتن و روی برگه نوشتن و هرکس برگه بیاورد بگوید من این جا را دارم کلا همه کنار می رود و همه با سندهای رسمی کارها را انجام می دهند، آخرین آماری که سازمان ثبت اعلام کرده یک میلیون و ۲۰۰ هزار سند مبتنی بر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول صادر شده بیش از این عددی که خدمتتان  عرض کردم، دیگر این سندهایی که به این صورت صادر شده دیگر در دادگاه کسی نمی تواند بیاید بگوید من قبل از مبایعه نامه یا قولنامه ای داشتم و این ملک برای من است و دعوای حقوقی شود. سازمان ثبت هم یک سال فرصت داشت سامانه ای را راه اندازی کند که مردم بیایند هرچه ادعا دارند آن جا بارگذاری کنند همه اسناد و مدارکی دارند بیایند و اگر سندشان قولنامه ای و مبایعه نامه ای و قدیمی است بیایند سند تک برگ بگیرند. می خواهیم راجع به آن صحبت کنیم ببینیم این قانون به کجا رسیده است.

 

کشاورز: اجازه می خواهم هم ماده یک و هم ماده ده را گذرا از آن عبور کنم که هم موضوع بحثمان شفاف تر شود و هم این که آخرین اقداماتمان را توضیح دهیم، بنابر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مطابق ماده ده سازمان ثبت اسناد باید یک سامانه ای را راه اندازی کند تحت عنوان سامانه ثبت ادعاها و یا سامانه ساماندهی اسناد عادی که یک سال پس از راه اندازی آن سامانه که راه اندازی این سامانه اولا توسط رئیس قوه قضائیه ابلاغ خواهد شد و در روزنامه رسمی منتشر خواهد شد، یک سال پس از راه اندازی این سامانه هرگونه نقل و انتقال نسبت به عین اموال و منافع بیش از دو سال باید به صورت رسمی انجام بگیرد و در سامانه ثبت الکترونیک اسناد در دفاتر اسناد رسمی

 

کشاورز: بله فرجه قانونی که برای سازمان ثبت وجود دارد این سامانه را راه اندازی کند بله، سوم تیرماه ۱۴۰۴ انشاالله قبل از آن تاریخ این سامانه راه اندازی می شود. ما کارهای سامانه را شروع کردیم قبل از یک سال انشاالله سامانه را راه اندازی خواهیم کرد.

ماده یک این قانون تاکید می کند که هرگونه نقل و انتقال یک سال پس از راه اندازی آن سامانه دیگر باید به صورت رسمی انجام بگیرد. پس مردم تا یک سال بعد از راه اندازی آن سامانه فرصت دارند نقل و انتقالشان را هم به روال گذشته به صورت عادی و رسمی یا این که به صورت رسمی انتقال دهند منتها یک سال پس از راه اندازی آن سامانه دیگر همه این ها باید به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی اتفاق بیفتد.

 

کشاورز: بله پس کلیت موضوع راجع به آن بحث راه اندازی سامانه و یک سال بعد از راه اندازی این الزام ایجاد خواهد شد ولی تا زمانی که آن الزام بخواهد ایجاد شود مردم مثل روال گذشته هم می توانند به مشاورین املاک مراجعه کنند و قرارداد در مشاورین املاک تنظیم شود و بعد بروند در دفتر اسناد رسمی به صورت رسمی و هم خودشان می توانند مستقیما برونددر دفاتر اسناد رسمی، منتها یک تبصره ای این قانون دارد ماده یک و آن تبصره چهار ماده یک است، آن تبصره ۴  ماده یک بیان می کند که اسناد مالکیتی که از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون صادر می شود یعنی از تاریخ سوم تیرماه امسال هر سند مالکیتی که صادر می شود به صورت حدنگاری این دارندگان این گونه املاک اگر بخواهند نقل و انتقال انجام دهند باید صرفا به صورت رسمی باشد و در دفاتر اسناد رسمی.

 

کشاورز: نسبت به این املاکی که از تاریخ سوم تیرماه به بعد صادر می شود دیگر نقل و انتقال به صورت رسمی است اما قانون گذار برای این که افراد در نقل و انتقال رسمی شان سهولت باشد و بتوانند راحت نقل و انتقال رسمی شان را انجام دهند سه طریق پیش بینی کرده، طریق اول دفاتر اسناد رسمی هستند که علاوه بر آن اسنادی که قبل از لازم الاجرا شدن این قانون تنظیم می کردند امکان تنظیم قراردادهای خصوصی از قبیل بیع و قولنامه را هم برایشان فراهم شده یعنی اگر اشخاص بخواهند شرط و شروط خودشان را در نقل و انتقال بیاورند الان این امکان در دفاتر مهیا شده می توانند مراجعه کنند و هر شرط و شروطی که موافق با قانون باشد. 

 

کشاورز: قبل از لازم الاجرا شدن این قانون، قالب های سند تعریف کرده بودیم وقتی به دفاتر اسناد رسمی می رفتند سردفتر فقط نوع سند را انتخاب می کرد مکان های خالی را پر می کرد، نام فروشنده، نام خریدار، مورد معامله و یا اگر شرطی داشتند به آن شروط اضافه می کرد اما در این جا فارغ از آن قالب، قالبی را که اشخاص خودشان تهیه کرده باشند امکان ثبتش وجود دارد.

 

کشاورز: همان خرید و فروش است منتها با شروطی که خودشان می خواهند، می خواهند پرداخت ثمن را مثلا به اقساط مختلف تعریف کنند، شروطی بیاورند که در متون سندهای قبلی نبود.

 

سوال: الان شما به این ها رسمیت بخشیدید می شود در دفترخانه این اتفاق بیفتد. 

کشاورز: بله این ماده دو برای دفاتر اسناد رسمی این را ایجاد کرده که اشخاص وقتی مراجعه کردند با شرط و شروطی که مدنظرشان است امکان تنظیم سند فراهم شد که از زمان لازم الاجرا شدن این اجرایی شده است. طریق دوم مشاورین املاک هستند، تا قبل از لازم الاجرا شدن این قانون مشاورین املاک برای مردم قراردادهای عادی را تنظیم می کردند الان با لازم الاجرا شدن این قانون نسبت به اسنادی که قبل از تاریخ سوم تیرماه امسال صادر شده باشد همان قراردادهای عادی را تنظیم می کنند ولی نسبت به اسنادی که بعد از لازم الاجرا شدن قانون یعنی بعد از سوم تیرماه ۱۴۰۳ صادر شده اگر مراجعه کنند به مشاورین املاک، مشاورین املاک دیگر روی این ها قرارداد عادی تنظیم نمی کنند بلکه مفاد پیش نویس توافق بین خریدار و فروشنده را با دسترسی که سازمان ثبت به آن ها داده وارد سامانه ثبت الکترونیک اسناد می کنند و برای تنظیم سند ارسال می کنند به یکی از دفاتر اسناد رسمی و سند رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود.

 

کشاورز: هم می تواند مستقیم خودش به دفتراسناد رسمی برود هم می تواند به مشاورین املاک مراجعه کند اما اگر به مشاور املاک مراجعه کرد این جا دیگر یک پیش نویس تهیه می شود نه قرارداد، این پیش نویس قرارداد که تهیه شد از طریق سامانه به یکی از دفاتر اسناد رسمی ارسال می شود و سند رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود.

طریقه سوم تبصره ۲ ماده  ۳ بحث خودکاربری است آن جایی است که ما قراردادهای یکسان تعریف کنیم با شروط ثابت و هرکس خواست قراردادش را در این قالب تنظیم کند با آن شروط ثابت می تواند از این استفاده کند به صورت خودکاربری بدون مراجعه به مشاورین یا بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی البته شروطی دارد که این شروطش محقق شود می شود آن خودکاربری راه اندازی شود. مثلا بحث همین قالب های یکسان با شروط ثابت را باید تعریف کنیم، بحث استعلام های برخط باید مهیا شود، احراز هویت، احراز اصالت همه این ها به صورت برخط ایجاد شود تا بشود یک قرارداد را بدون مراجعه به دفاتر و مشاورین تنظیم کرد. 

 

کشاورز: در خصوص نقل و انتقال املاک، ما اسنادی که به صورت اسناد حدنگار هستند این گونه اسناد حدنگار چون هم اطلاعات توصیفی شان و هم اطلاعات هندسی شان کامل است امکان استعلام پاسخ برخط برای ثبت مهیا است اما برای راه و شهرسازی آن جاهایی که ملک نیازمند استعلام از راه و شهرسازی است، آن جا که باید شهرداری اصلا قانون تعریف کرده دستگاه هایی که نسبت به نقل و انتقال املاک باید پاسخ بدهند.

 

کشاورز: الان شرایطش مهیا نشده چون طبق قانون همان تبصره ۲  ماده ۳ سازمان یک سال فرصت دارد تا این را ایجاد کند. آن دو تا شرط اصلی اش، یک، قراردادهای یکسان با شروط ثابت و استعلام برخط مهیا شود بله امکان تنظیم برخط و خودکاربری برای مردم ایجاد می شود.

 

 

الماسی: واحدهای صنفی مشاوران املاک در سراسر کشور براساس آخرین آماری که از وزارت صمت گرفتیم ۱۷۵دهزار اعلام شده که البته مستحضر هستید که این ها بعضا با ابطال پروانه های کسب و با اخذ پروانه های جدید ممکن است یک مقداری هم تغییر داشته باشد. 

 

الماسی : این سوال همیشه ما طرف پرسشش هستیم عین این می ماند که شما از مراجع قضایی یا از ضابطین قضایی بخواهید که تعداد مجرمین را به شما اعلام کنند، عملا تا زمانی که شناسایی شدند این ها یک قابلیت اعلام و ابراز دارد ولی واقعیت این است که در همین الان که بازرسان ما هم در سطح شهر و در سطح کشور فعالیت می کنند و شناسایی می کنند باز هم ممکن است که براساس گزارشاتی که داده می شود باز هم این آمار صحیح و دقیق نباشد اما ما در شهر تهران از ابتدای سال متجاوز از هزار و ۵۰۰ واحد را فرد صنفی را اعلام و شناسایی کردیم و به مراجع ذی صلاح هم اعلام داشتیم که نسبت به تعطیلی آن ها اقدام کنند.

 

الماسی: بدوا من باید تشکر کنم از ریاست محترم سازمان ثبت و آقای دکتر بابایی و همکارانشان در سازمان که تعامل خیلی خوبی را با بدنه اتحادیه داشتند من به نیابت از جانب آقای گودرزی رئیس محترم اتحادیه این تشکر را می کنم و از آقای خلیلی معاونت محترم اول قوه قضائیه تشکر می کنم که در جهت انشاء آئین نامه هایی که مستحضر هستید قانون الزام حدودا ۲۸ تبصره دارد و تعداد زیادی حدودا ۱۴  آئین نامه نیاز است که این ها تنظیم شود که ما در جلسات هستیم و این ها را تنظیم می کنیم. به هرحال شرایطی که دارد، پیش بینی شرایط خیلی خوب و مناسبی است در جهت پیشبرد قانون ولی واقعیت این است که یکی از مشکلات و دغدغه هایی که صنف دارد بحث همین سامانه ها و تعدد سامانه ها است، ما در استفاده و بکارگیری سامانه ها از سال ۸۷  فعالیت واحدهای صنفی مان پیش قراول تمام صنوف و حتی دفاتر اسناد رسمی هم بوده است.

 

الماسی: در حال حاضر آخرین آماری که ما گرفتیم نزدیک به ۳ هزار واحد صنفی متصل شدند البته این تعداد، تعداد کمی است به خاطر این که سامانه جدیدی راه اندازی شد، یک سامانه ای به نام سامانه کاتب راه اندازی شد قبل از آن سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات بود که مبتنی بر ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن این تغییر وضعیت داد البته ما نظرمان هست که برخلاف قانون، تغییر وضعیت داد به سامانه ای به نام سامانه خودنویس، به لحاظ نوپا بودن این سامانه ما داریم اطلاع رسانی ها را انجام می دهیم .

 

الماسی: نه اتصال کار سختی نیست. اخیرا ما جلسه ای با آقای دکتر بابایی داشتیم و آن جا پیشنهادی دادیم سازمان ثبت زحمت کشیدند تمامی مشاوران املاک در سراسر کشور را پیامکی ارسال کردند برایشان در همان جا این موضوع اطلاع رسانی شد، لینک سامانه کاتب به آن ها اعطا شد و این دارد تغییر پیدا می کند و این تعدادی که من عرض کردم قطعا به زودی زود انشاالله با همکاری جنابعالی و دوستانتان در صدا و سیما، مرکز رسانه قوه قضائیه و سایر مراجعی تکلیف و رسالت به اطلاع رسانی دارند از جمله خود اتحادیه ما قطعا ما این تعداد را ارتقا خواهیم داد .

 

الماسی: ما جلسات را مدام و مستمر داریم هر هفته روزهای شنبه محضر حجت الاسلام خلیلی هستیم و در جلسات شخص ایشان راسا پیگیر موضوع هستند.

 

سوال: این اتصال فکر نمی کنم به این جلسات نیاز داشته باشد کاملا ارتباط شما است با یعنی تاکید اتحادیه است به اصناف. 

الماسی: نه این این طور نیست به خاطر این که قانون ضمانت اجراها را مشخص کرده . 

 

الماسی: این دو ضمانت اجرا دارد یک ضمانت اجرا برای شهروندان دارد و یک ضمانت اجرا برای واحدهای صنفی یعنی اسناد مالکیتی که مشمول تبصره 4 ماده یک خواهد بود از بعد از این حتما باید به صورت پیش نویس تنظیم شود یا این که موضوع تبصره ۲ ماده ۳ چون آن جا هم این سطح دسترسی به مشاوران املاک هم داده می شود که خودشان راسا مبادرت به ثبت عمل حقوقی که آثار حقوقی دارد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد داشته باشند، تا قبل از آن مکلف هستند براساس تبصره ۴ ماده یک مبادرت به درج پیش نویس کنند اگر این ظرفیت فراهم نشد قطعا به جز دعوای استرداد عوضین ، هیچ دعوایی در مراجع قضایی و رسمی کشور مسموع نخواهد بود و هیچ گونه ترتیب اثری به این ها داده نخواهد شد. ضمانت اجرایی هم ماده ۱۱ قانون برای واحدهای صنفی مشاوران املاک در نظر گرفته که آن جا براساس مرتبه ای که مبادرت می کنند به انجام این تخلف متفاوت است اما در نهایت هیچ حق الزحمه ای به آن ها تعلق نمی گیرد در مرتبه اول سه برابر حق الزحمه شان جریمه می شوند و سه ماه تعلیق پروانه کسب، در مرتبه دوم شش برابر و یک سال تعلیق پروانه کسب و در مرتبه سوم به همین شکل و ابطال پروانه کسب، این ضمانت اجرایی است که برای شهروندان و واحدهای صنفی قانون گذار در نظر گرفته است.

 

ادامه دارد ................