آوانس «مالیات» به زمین‌ خالی

مجلس در جریان تصویب مالیات سالانه ملکی برای ۱۴۰۴، نه‌تنها «دو عیب اساسی» فرمول پیشنهادی دولت در لایحه بودجه را رفع نکرد که آن را با یک تغییر، ناکارآمدتر کرد. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از آنچه در جلسه عصر یکشنبه صحن علنی مجلس برای بند ح تبصره یک لایحه بودجه ۱۴۰۴، تصمیم‌گیری و مصوب شد، حاکی است: نمایندگان برای دریافت مالیات سالانه ملکی از زمین و آپارتمان در سال آینده، بین «زمین مسکونی و واحد مسکونی» با «زمین غیرمسکونی» تفکیک قائل شدند و دو سطح متفاوت قیمت برای «سقف معافیت مالیاتی» این دو دسته املاک در نظر گرفتند.

بر اساس مصوبه صحن مجلس، «زمین‌‌‌های مسکونی و واحدهای مسکونی با قیمت کمتر از ۳۰ میلیارد تومان»، از مالیات سالانه در ۱۴۰۴ معاف هستند؛ این معافیت برای «زمین‌‌‌های غیرمسکونی» اما ۵۰ میلیارد تومان است. در لایحه بودجه ۱۴۰۴، چنین تفکیکی توسط دولت در نظر گرفته نشده بود و حتی کمیسیون تلفیق نیز در مصوبه‌‌‌ای که به صحن ارائه کرد، تفکیک بین ملک مسکونی و غیرمسکونی اعمال نکرد. دولت در لایحه بودجه قید کرده بود، «زمین‌‌‌های فاقد اعیانی (منظور زمین‌‌‌های خام بلااستفاده که روی آنها بنا احداث نشده است) دارای کاربری مسکونی، اداری و تجاری و واحدهای مسکونی که ارزش هر یک از آنها بیش از ۵۰ میلیارد تومان است، مشمول مالیات سالانه بر مابه‌‌‌التفاوت این قیمت می‌‌‌شوند.» این متن به معنای یک سطح قیمت برای معافیت مالیاتی برای همه املاک مسکونی و غیرمسکونی است؛ فرمولی که اگر‌چه اشکال دارد اما در نهایت توسط مجلس، بر ایرادات آن افزوده شد.

دو اشکال مالیات سالانه ملکی در بودجه ۱۴۰۴

دولت در تعریف مالیات سالانه ملکی در لایحه بودجه، مرتکب دو خطای کارشناسی شد. خطای اول، «عبور از فرمول جهانی مالیات سالانه بر آپارتمان» است. در کشورهایی که این مالیات دریافت می‌شود، «خانه اول» از این مالیات معاف است و بنابراین برای اعمال مالیات سالانه بر خانه دوم و چندم، «معافیت قیمت و تعیین سقف معافیت» وجود ندارد. با این حال، نرخ مالیات به جای اینکه «ثابت» باشد، بر اساس ارزش املاک و موقعیت آنها و همچنین تعداد خانه‌‌‌های تحت مالکیت یک نفر، تصاعدی است و همچنین «مالیات بر مجموع املاک تحت مالکیت فرد» اعمال می‌شود. به رغم این فرمول جهانی، دولت فرد «تک‌خانه‌‌‌ای» را مشمول مالیات سالانه کرده است و یک نرخ ثابت ۲ در‌هزار ارزش ملک را تعیین کرده است.

این خطا باعث می‌شود، در حالی که مالکان بیش از یک واحد مسکونی در تهران و نقاط دیگر کشور، که ارزش هر کدام از آپارتمان‌‌‌های آنها به مراتب زیر ۳۰ میلیارد تومان است، از این مالیات مصوب معاف باشند اما فردی که در مناطق بالای شهر فقط دارای یک واحد مسکونی است، برخلاف رویه جهانی، مالیات سالانه بپردازد. خطای دوم روی «زمین‌‌‌های خام» رخ داده است. اراضی بایر و بلااستفاده در شهرهای بزرگ کشورهای مختلف مشمول «مالیات سالانه» هستند تا «هزینه بلااستفاده گذاشتن آنها» باعث مصرفی شدن زمین شهری شود. دولت چهاردهم اما با حرکت در بیراهه دولت‌‌‌های قبل در حوزه مالیات‌‌‌های ملکی، برای «اخذ مالیات در ۱۴۰۴ از زمین بلااستفاده» سقف معافیت بر اساس قیمت گذاشته است و این یعنی، ‌‌‌ «آوانس به محتکران زمین».

دو ایراد اضافه‌‌‌تر در مصوبه مجلس

آنچه در صحن مجلس برای مالیات سالانه ملکی به تصویب رسیده، به‌رغم دربرگیری همان دو خطای کارشناسی مرتکب‌شده توسط دولت، دو ایراد اضافه نیز دارد.

در این مصوبه، سقف معافیت آپارتمان‌‌‌های مشمول مالیات بر اساس سطح قیمت، از ۵۰ میلیارد تومان به ۳۰ میلیارد تومان کاهش پیدا کرده است. این مصوبه با توجه به اینکه «تک‌‌‌خانه‌‌‌ای‌‌‌ها» معاف نشده‌‌‌اند، حجمی از صاحبان تنها یک واحد مسکونی در شهر تهران و دیگر کلان‌شهرها در سال آینده را مشمول این مالیات خواهد کرد. آن هم در شرایطی که «بخش قابل‌توجهی از رشد قیمت مسکن» ناشی از تورم عمومی و سیاست‌‌‌های نادرست اقتصادی و ریسک‌‌‌های غیراقتصادی است که به افراد تحمیل شده است. همین الان، تعداد آپارتمان‌‌‌های بالای ۳۰ میلیارد تومان در مناطق ۱ و ۲ تهران کم نیست و سال آینده با توجه به روند تورم مسکن، بر تعداد آنها افزوده خواهد شد. اشکال دیگر مصوبه مجلس نیز سقف معافیت متفاوت بین زمین مسکونی و زمین غیرمسکونی است. اولا در تهران و شهرهای بزرگ، زمین خام چندانی وجود ندارد و زمین‌‌‌های مسکونی خام در سایر شهرها، ‌‌‌ عمدتا قیمت‌هایی به مراتب پایین‌‌‌تر از ۳۰ میلیارد تومان دارند. بنابراین مالکان همه این زمین‌‌‌ها بر اساس سقف معافیت مصوب، از مالیات سالانه معاف هستند. دوم اینکه، زمین غیرمسکونی در برخی شهرها و روستاها، قیمت پایین‌‌‌تر از زمین با کاربری مسکونی دارد؛ این موضوع به‌ویژه در استان‌‌‌های شمالی، چشمگیر است. به این ترتیب، سقف معافیت ۵۰ میلیارد تومانی برای قیمت زمین غیرمسکونی در مصوبه مجلس، یک «آوانس مضاعف» به مالکانی است که نه خودشان از زمین‌‌‌شان استفاده می‌کنند و نه اجازه استفاده به دیگران با فروش را می‌دهند.

محرومیت بازار مسکن از قدرت مالیات سالانه

سیاستگذاران اقتصادی در کشورهای مختلف با ابزار تنظیم‌‌‌گر مالیات سالانه ملکی، مسیر عرضه آپارتمان اجاره‌‌‌ای را هموار می‌کنند و باعث پرهیز مالکان از بلااستفاده گذاشتن واحدهای مسکونی می‌‌‌شوند. این ابزار در آمریکا با نرخ ۰.۳‌درصد تا ۲‌درصد بر خانه‌‌‌های دوم و چندم اعمال می‌شود. دولت در ایران اما از سال ۱۴۰۰ تاکنون، به اسم مالیات بر املاک لوکس، عملا فرمول نادرست مالیات سالانه ملکی را پیاده کرد که البته توفیق چندانی در درآمدزایی از این مالیات هم نداشت و در عین حال به‌خاطر نادرست بودن فرمول و مسیر، این مالیات اثری هم بر بازار مسکن نداشته است.