پس از کش‌وقوس های فراوان، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول در تیرماه 1401 با هدف سامان‌دهی به بازار مسکن به تصویب رسید. در همین راستا و متعاقب همین قانون، قوه قضاییه آیین‌نامه‌ای را برای ماده 3 قانون الزام به ثبت معاملات ابلاغ کرد. طبق این آیین‌نامه معاملات املاک باید با استفاده از قراردادهای استاندارد صورت گیرد. این نوع قراردادها در معاملات ملکی نوعی پیش قراردادند که دارای چهارچوب حقوقی صحیح و متقن برای طرفین معامله‌اند که الزام به استفاده از آن‌ها امنیت معاملات را حتی برای افراد کم اطلاع حفظ می‌کنند. کارشناسان اقتصادی و حقوقی معتقدند این نوع قراردادها علاوه بر ایجاد امنیت حقوقی در معاملات اموال غیرمنقول موجب توسعه اقتصادی و جلب اعتماد عمومی مردم به بازار مسکن خواهد شد.
علی‌رغم نقش تعین‌کننده این قراردادها در حفظ امنیت معاملات و افزایش دسترسی مردم به خدمات حقوقی امن، اما همچنان این قراردادها در سکوها اینترنتی بارگذاری نشده است. از همین روی کارشناسان و نمایندگان مجلس به سازمان ثبت، متولی مستقیم این امر توصیه می‌کنند هر چه سریع‌تر این قراردادها را در اختیار مردم بگذارند.
افزایش امنیت معاملات با قراردادهای استاندارد
مهم‌ترین ویژگی قراردادهای استاندارد در معاملات ملکی داشتن چهارچوب حقوقی معین و بندهای غیرقابل تغییر آن است. این موضوع تدبیری برای افراد کم‌اطلاع حقوقی است. که از کلاهبرداری و بسیاری از سواستفاده‌ها جلوگیری می‌کند. اقتصاددانان و پژوهشگران حقوقی تأکید دارند که قراردادهای استاندارد تأثیر بسزایی در ایجاد شفافیت و کاهش ریسک معاملات ملکی دارند. دکتر محسن رهنما، استاد اقتصاد دانشگاه تهران، گفت: «قراردادهای استاندارد باعث می‌شوند معاملات ملکی با شفافیت بیشتری انجام شوند و همین موضوع از بسیاری از کلاهبرداری‌ها جلوگیری می‌کند. این قراردادها نقش مهمی در کاهش هزینه‌های حقوقی و دادرسی نیز دارند.» دکتر سیما اکبری، پژوهشگر حوزه حقوق اقتصادی، اظهار داشت: «ایجاد چهارچوب حقوقی مشخص در قراردادهای استاندارد، به‌ویژه برای افرادی که آشنایی کمی با مسائل حقوقی دارند، ضروری است. این قراردادها می‌توانند نقش مؤثری در افزایش شفافیت اقتصادی و کاهش اختلافات در معاملات ملکی داشته باشند.
طبق آمار رسمی، بیش از 50 درصد پرونده‌های قوه قضاییه مربوط به معاملات اسناد عادی و قولنامه‌ای است. مردم برای سرمایه‌گذاری در این بازار، ریسک‌های زیادی را متحمل می‌شدند،دکتر علیرضا خراسانی، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، قراردادهای استاندارد را راهی برای مقابله با این آشفته بازار مسکن دانست و گفت: «قراردادهای استاندارد می‌توانند با کاهش بی‌اعتمادی در بازار مسکن، سرمایه‌گذاری در این بخش را افزایش دهند. نبود شفافیت در معاملات ملکی یکی از دلایل رکود بازار مسکن است و این قراردادها می‌توانند این مشکل را برطرف کنند.»
لذا می‌توان گفت ابتکار قوه قضاییه در ابلاغ قراردادهای استاندارد امری لازم و ضروری بوده است، در حقیقت بخشی جدایی‌ناپذیر از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول محسوب می‌شود. دکتر نرگس بهشتی، استاد حقوق خصوصی، گفت: «قراردادهای استاندارد ابزار مهمی برای کاهش دعاوی و اختلافات حقوقی هستند. در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، این قراردادها بخشی جدایی‌ناپذیر از معاملات ملکی هستند و ایران نیز باید از این تجربه موفق بهره‌برداری کند.»
نظرات نمایندگان مجلس در تأیید قراردادهای استاندارد
نمایندگان مجلس در تأیید قراردادهای استاندارد بر اهمیت اجرای آن تأکید کرده‌اند. نائب رئیس اول کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس گفت:«الزام به قراردادهای تیپ یا استاندارد که قابلیت کم یا زیاد کردن را نداشته باشد، یکی از کارهای شایسته و شاخص در راستای صیانت از حقوق مردم است.»
عثمان سالاری نائب رئیس دوم کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس، در خصوص اهمیت و ضرورت ابلاغ قراردادهای استاندارد، عنوان کرد: «وقتی معاملات ملکی بر اساس قراردادهای استاندارد انجام شوند، احتمال بروز اختلافات به شدت کاهش می‌یابد و این موضوع در کاهش بار محاکم قضایی تأثیرگذار خواهد بود. این قرارداد برای افراد کم‌اطلاع کارساز و کارگشا است»
قراردادهای استاندارد، به اظهار نمایندگان به عنوان ابزار حقوقی مهم جهت حفظ منافع مردم از جمله حقوق مالکیت آن‌ها است، همچنین قوه قضاییه را از بار سنگین پرونده‌های حقوقی نجات می‌دهد. محمدرضا رضایی‌کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس، اظهار داشت: «قراردادهای استاندارد یکی از ابزارهای اصلی اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات هستند. اجرایی شدن این قراردادها باعث کاهش دعاوی حقوقی و نظم‌بخشی به بازار مسکن می‌شود.»
همزمان با تصویب این قانون و ابلاغ در خصوص انتشار قراردادها لزوم اطلاع‌رسانی و آموزش به مردم اهمیت ویژه‌ای دارد. زهرا سعیدی مبارکه، نماینده مجلس، گفت: «این قراردادها نه‌تنها امنیت معاملات را تضمین می‌کنند، بلکه باعث افزایش اعتماد مردم به سیستم حقوقی کشور می‌شوند. فرهنگ‌سازی و آموزش عمومی برای آشنایی مردم با این قراردادها بسیار ضروری است.»
چرا قراردادهای استاندارد هنوز منتشر نشده است؟
با وجود تأییدات کارشناسان و نمایندگان مجلس، قراردادهای استاندارد همچنان اجرایی نشده‌اند. محمد بیات نماینده مجلس گفت: «سازمان ثبت اسناد باید با هماهنگی قوه قضاییه و برنامه‌ریزی دقیق، هرچه سریع‌تر نسبت به انتشار قراردادهای استاندارد اقدام کند تا شفافیت و نظم در بازار مسکن برقرار شود.»
انتشار قراردادهای استاندارد برای مصونیت مردم از کلاهبرداری امری ضروری است. عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: «مردم باید هرچه سریع‌تر به امنیت در معاملات دست یابند و از مشکلاتی نظیر کلاهبرداری مصون بمانند. همچنین، این قراردادها باید در سکوهای مناسب قرار گیرند تا دسترسی آسان و اطمینان خاطر کاربران فراهم شود.» علی آقامحمدی، عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام، نیز گفت: «با وجود تأییدات مجلس و کارشناسان، تأخیر در انتشار قراردادهای استاندارد غیرقابل قبول است. دولت و قوه قضاییه باید با جدیت بیشتری به این موضوع بپردازند.»
آیا ضعف در هماهنگی میان نهادهای مسئول دلیل تأخیر در انتشار قراردادهای استاندارد است؟ یا مقاومت برخی از ذینفعان در بازار مسکن مانع از انتشار این قراردادها شده است؟ سازمان ثبت اسناد و املاک و سایر نهادهای مرتبط باید به این سؤال پاسخ دهند: چرا ابزار قانونی‌ای که می‌تواند امنیت حقوقی و اعتماد عمومی را تقویت کند، همچنان در مرحله اجرا متوقف مانده است؟
* یاسمن علی‌آباد *
