در شرایط فعلی بازار مسکن، فشار اقتصادی و تورم فزاینده باعث شده است که بخش عمده‌ای از خریداران دیگر توان مالی کافی برای ورود به بازار واحدهای نوساز و گران‌قیمت را نداشته باشند. در نتیجه، بسیاری از آنها ناچارند گزینه‌های خود را محدود به واحدهایی کنند که اگرچه از لحاظ سن بنا قدیمی‌تر هستند، اما از نظر قیمت، برای آنها قابل‌دسترس‌تر به نظر می‌رسند. این موضوع نشان‌دهنده یک شکاف عمیق بین قدرت خرید مردم و قیمت‌های سرسام‌آور در بازار مسکن است که در سال‌های اخیر به یکی از چالش‌های اساسی اقتصاد تبدیل شده است.
علاوه بر کاهش قدرت خرید، تمایل به خرید واحدهای قدیمی‌ساز به عوامل دیگری نیز مرتبط است. بسیاری از این واحدها، علی‌رغم قدمت بیشتر، ممکن است متراژ بزرگ‌تر یا موقعیت مکانی بهتری داشته باشند که نیازهای خانوارها را به‌صورت بهتری برآورده می‌کند. همچنین، هزینه‌های اولیه پایین‌تر این واحدها می‌تواند فرصتی برای خریداران باشد تا با برنامه‌ریزی مالی مناسب، در آینده به بازسازی و نوسازی این واحدها بپردازند.
در نهایت، این تغییر رفتار در میان خریداران نشان‌دهنده بحران عمیق‌تری است که بازار مسکن با آن مواجه است. شکاف میان عرضه و تقاضا، به‌ویژه در بخش مسکن مقرون‌به‌صرفه، و نبود سیاست‌های حمایتی کافی برای افزایش توان خرید مردم، زمینه‌ساز این روند شده است. بررسی دقیق‌تر این موضوع می‌تواند به تصمیم‌گیران و سیاست‌گذاران کمک کند تا راهکارهایی برای رفع مشکلات موجود و تسهیل دسترسی اقشار مختلف جامعه به مسکن ارائه دهند.
نائب رئیس اتحادیه املاک تهران نیز ضمن تایید این مسئله، خاطرنشان ساخت که محدودیت های مالی، افراد را به خرید خانه های قدیمی سوق می دهد و همین عامل در آینده روی تولید مسکن نیز اثر جدی خواهد گذاشت.
داوود بیگی نژاد در ادامه صحبت های خود به ارائه آمارهای قیمتی پرداخت و اعلام کرد که در میان مناطق مختلف تهران، بیشترین رشد قیمت مربوط به منطقه ۲۲ بوده که حدود ۳۴ درصد افزایش قیمت داشته است.
بعد از آن، منطقه ۱ تهران قرار گرفته که با رشد ۳۳ درصدی جایگاه دوم را در اختیار گرفته است. کمتر کسی باور می کرد اما سومین جایگاه رشد قیمت مسکن متعلق به منطقه ۲۰ تهران است که حدود ۳۰ درصد رشد کرده است!
واقعیت اینجاست که کاهش قدرت خرید خانه باعث شده که خیلی از متقاضیان به مناطق جنوبی تهران روی بیاورند و همین عامل، قیمت واحدهای مسکونی این مناطق را نیز بالا برده است. این در حالیست که در بسیاری از مناطق مرفه نشین و شمالی تهران، رشد قیمت مسکن چندان چشمگیر نبوده است.
در منطقه سه تهران، رشد قیمت معادل ۶.۵ درصد بوده و در منطقه ۲ نیز، حدود ۷.۵ درصد رشد داشته است. در منطقه ۱۰ تهران که معمولا یکی از پررونق ترین مناطق تهران از لحاظ معاملات مسکن است نیز رشد ۱۰ درصدی را شاهد بوده ایم.
داوود بیگی نژاد در ادامه صحبت های خود خاطرنشان ساخت که در روند معاملات بازار، نوعی کُندی دیده می شود که به خاطر کاهش نقدینگی و محدودیت های مالی است. البته در برخی از مناطق تهران، وضعیت بهتر می باشد و تا حدی رونق معاملات دیده می شود.
از همان سالی که قیمت مسکن دچار جهش شد، قدرت خرید مردم نیز به شدت پایین آمد و همین عامل سبب گردید تا معاملات مسکن نیز وارد فاز رکودی شوند. وخامت اوضاع در بازار اجاره مسکن بدتر است و باعث شده که خیلی از مستاجران تهرانی به حواشی شهر مهاجرت کنند یا اقامتگاه های نامناسب اجاره نمایند.
در هر منطقه ای از تهران که تعداد متقاضیان بیشتری دارد، رونق معاملات نیز بیشتر بوده و قیمت ها نیز صعودی است. در دیگر مناطق تهران، تحرک خاصی دیده نمی شود و همچنان وضعیت رکود حاکم می باشد.
یکی از فجایع امروز بازار مسکن مربوط به اجاره هاست. قیمت اجاره به قدری بالا رفته که حتی مرفه ترین اقشار جامعه نیز درگیر آن شده اند. تا دو دهه پیش، اجاره نشینی به معنای خوش نشینی بود اما مدت هاست که این گزاره دیگر صحت ندارد.
پدیده هایی مثل پشت بام خوابی، اجاره کانکس، حاشیه نشینی و غیره به وفور در بازار اجاره مسکن تهران دیده می شود و هنوز هم فکری اساسی به حال این معضلات نشده است.
نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران می گوید که توان مالی مستاجران به اندازه رشد قیمت ها نیست و همین عامل سبب شده که بسیاری از آنها به اجاره خانه های نامناسب روی بیاورند. بسیاری از مستاجران رویای خرید خانه را فراموش کرده اند و صرفاً به دنبال تمدید قراردادهای اجاره خویش می باشند. واقعیت اینجاست که اختلاف میان قیمت مسکن و توان مالی مستاجران به قدری زیاد است که عملاً معاملات مسکن برای مستاجران خارج از دسترس شده است.
برای درک ابعاد فاجعه فقط کافیست به قیمت رهن یک مسکن نگاه کنید که معادل قیمت همان خانه در سال های پیشین است. از طرف دیگر، دیگر اشکال معامله مسکن نیز برای سازندگان و خریداران قفل شده است. مثلاً در سال های گذشته، سازندگان با آغاز پروژه های خود، پیش فروش را آغاز می کردند اما در حال حاضر، فروش ملک پیش از دریافت پایان کار، ممکن نیست.
اولین پیامد این روند، قفل شدن سرمایه در بازار مسکن است. به این ترتیب دیگر مسکن جدیدی ساخته نخواهد شد و سرمایه های موجود به بازارهای موازی غیرمولد سوق پیدا می کنند.
داوود بیگی نژاد در سخنان پایانی خود خاطرنشان ساخت که تمام عوامل ذکر شده در نهایت باعث شده اند که خریداران متمایل به خرید واحدهای قدیمی ساخت و بدون امکانات شوند. اگر این روند ادامه پیدا کند و سازندگان نتوانند واحدهای نوساز خود را بفروشند، در سال های آتی دچار مشکل بزرگ کمبود مسک خواهیم شد و پیامدهای زیادی به دنبال خواهد داشت که قطعاً اقشار کم درآمد و محروم جامعه را تحت تاثیر قرار می دهد.
