معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، اخیراً در گفت‌وگوی ویژه خبری از تشکیل کارگروه «رفع موانع تولید» ذیل شورای عالی معماری و شهرسازی خبر داد. این کارگروه با هدف شناسایی و رفع مشکلات تولید مسکن شکل گرفته است. هرچند ریشه‌یابی بحران‌ها گام نخست حل آن‌ها به حساب می‌آید، به نظر می‌رسد شورای عالی قصد دارد مسیری را که پیش‌تر طی شده است و نتایج آن روشن است، مجدداً طی کند. در حالی که وضعیت کنونی مسکن با تورم سالانه ۴۱درصدی، وضعیت اضطراری است و دیگر فرصت آزمون و خطا وجود ندارد. کارشناسان و نمایندگان مجلس بارها بزرگ‌ترین مانع تولید مسکن را «زمین» دانسته‌اند.
اسماعیل سیاوشی، نمایندۀ مجلس شورای اسلامی، تأکید می کند: «درحال‌حاضر، مهم‌ترین مانع ساخت مسکن در کشور، موضوع زمین است.»
این نظر تنها محدود به نمایندگان مجلس نیست. ابوالفضل حاجی‌زاده، کارشناس مسکن، نیز در خصوص اهمیت زمین در تولید مسکن گفته است: «طبق قانون جهش تولید مسکن، تمام دستگاه‌های دولتی موظف به عرضه زمین هستند. الحاق ۳۰۰هزار هکتار زمین می‌تواند نیاز مسکن را برای پنج سال آینده برطرف کند.» داده‌های منتشرشده نشان می‌دهند که ۱.۸میلیون هکتار زمین در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن قرار دارد. فصل دوم قانون جهش تولید نیز تمامی دستگاه‌های دولتی را مکلف کرده است که اراضی خود را برای ساخت مسکن در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند. حال این پرسش مطرح می‌شود که با وجود روشن بودن اصلی‌ترین مانع تولید و راه‌حل آن، تشکیل کارگروه جدید چه ضرورتی دارد و چه مسیری را در پیش خواهد گرفت؟
قانون و مجلس حبس زمین را بزرگ‌ترین مانع مسکن می‌دانند
حل بحران مسکن مستلزم ریشه‌یابی دقیق و شناسایی موانع اصلی تولید مسکن است. مجلس و قانون بر این باورند که بزرگ‌ترین مانع ساخت مسکن و حل بحران، حبس زمین است. قانون جهش تولید مسکن، مصوب سال ۱۴۰۰، سازمان ملی زمین و مسکن را به‌طور مشخص مکلف به الحاق زمین کرده است. مادۀ ۱۱ این قانون تأکید دارد: «سازمان ملی زمین و مسکن مکلف است زمین‌های مستعد توسعه شهری با اولویت شهرهای در حال تهیه طرح جامع شهری را شناسایی و مقدمات الحاق آن‌ها به شهرها را فراهم نماید.»
همچنین، بر اساس مادۀ ۱۰ این قانون، تمامی سازمان‌ها و نهادهای دولتی موظف‌اند اراضی خود را برای ساخت مسکن در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند. طبق داده‌ها، این سازمان بیش از ۱.۸میلیون هکتار زمین در محدوده‌های شهری در اختیار دارد. عمر علی‌پور اقدم، نمایندۀ مجلس، با تأکید بر نقش زمین در رفع بحران مسکن، گفت: «اگر زمین‌های احتکارشده توسط وزارت راه به مردم و جوانان واگذار شود، در مدت زمان کوتاهی مشکلات ساخت و گرانی مسکن برطرف خواهد شد.»
نمایندگان مجلس، الحاق زمین و عرضه آن به مردم را اصلی‌ترین راه‌حل بحران مسکن می‌دانند. نصرالله پژمانفر، رئیس کمیسیون اصل ۹۰ مجلس، با اشاره به نقش زمین در این بحران، گفت: «مشکل اصلی مسکن، زمین است. به‌اندازۀ دو برابر مساحت کل شهرهای کشور، یعنی ۱.۸میلیون هکتار، زمین در احتکار سازمان ملی زمین و مسکن است. عامل بزرگ‌ترین مشکل معیشتی مردم، احتکار زمین بوده و سازمان ملی زمین و مسکن بزرگ‌ترین محتکر زمین در کشور است.»
پژمانفر همچنین درخصوص تأثیر عرضه زمین در سرعت ساخت مسکن افزود: «اگر به جای آپارتمان‌سازی، زمین به مردم عرضه شود، آن‌ها می‌توانند در مدت سه تا شش ماه خانه‌های خودشان را بسازند.» علاوه‌برآن، محمدمنان رئیسی، نایب‌رئیس کمیسیون عمران مجلس درخصوص اصلی‌ترین مانع تولید مسکن بیان کرد: «مشکل اصلی گرانی مسکن در کشور به مدیریت نادرست زمین و سیاست‌های ناکارآمد در این حوزه برمی‌گردد. زمانی که عرضه زمین و مسکن به اندازه نیاز بازار نباشد، منجر به جهش تورم می‌شود.»
تنها راه‌حل بحران مسکن، شکستن انحصار زمین است
کارشناسان مسکن بر این باورند که بزرگ‌ترین مانع ساخت مسکن و حل بحران مسکن، حبس زمین است و با عرضه زمین می‌توان این مشکل را حل کرد. مجید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن، در این خصوص اظهار داشت: «ایران زمین برای ساخت مسکن کم ندارد، اما به علت انحصار عمدی زمین، امروز با افزایش قیمت ساختگی مسکن مواجه هستیم که باعث شده تا ۶۰درصد قیمت مسکن به قیمت زمین اختصاص یابد.» او افزود: «تنها راه خروج از این وضعیت، واقعی‌سازی قیمت مسکن از طریق شکستن انحصار زمین است.» در واقع، مسیری که اکنون کارگروه رفع موانع تولید مسکن قصد دارد پیش بگیرد، پیش‌تر از سوی کارشناسان و مجلس مطرح شده بود. اکنون دیگر نیازی به ریشه‌یابی نیست و باید اقدام عملی صورت گیرد.
حبس زمین؛ مانع اصلی بحران مسکن
طبق آمارهای موجود، وزارت راه و شهرسازی حدود ۱.۸میلیون هکتار زمین در اختیار دارد. این اراضی در صورتی که به‌درستی مدیریت و عرضه شوند، می‌توانند نقش بسیار مهمی در کاهش قیمت زمین و بهبود وضعیت مسکن ایفا کنند. اما متأسفانه بخش زیادی از این زمین‌ها یا بلااستفاده مانده‌اند یا در پروژه‌های عمرانی به‌کار گرفته نشده‌اند. درحالی‌که تأمین زمین یکی از نیازهای اساسی برای تولید مسکن است، کمبود آن به‌طور مستقیم به افزایش بی‌سابقه هزینه تمام‌شده مسکن منجر شده است.
علاوه‌براین، سیاست‌های محدودکننده در توسعه شهری نیز وضعیت را پیچیده‌تر کرده‌اند. یکی از این سیاست‌ها، مصوبه‌ای با عنوان «ضوابط جلوگیری از گسترش شهرها» بود که در سال ۱۳۷۸ در شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به تصویب رسید. این مصوبه، با محدود کردن گسترش شهرها، عرضه زمین به بازار را کاهش داد و به افزایش چشمگیر قیمت زمین انجامید.
طبق داده‌های رسمی، قیمت مسکن در تهران پس از تصویب این مصوبه، از مترمربع 170هزار تومان به بیش از 90میلیون تومان در سال ۱۴۰۳ رسید که در نمودار زیر نشان داده شده است. این واقعیت نشان می‌دهد که حبس زمین بزرگ‌ترین مشکل مسکن است. برای حل بحران مسکن و رفع موانع تولید، وزارت راه و شهرسازی باید ۱.۸میلیون هکتار زمین در اختیار خود را به شهرها الحاق کند. این راه‌حل، با تأکید بر تحلیل‌های کارشناسی، به‌عنوان گامی اساسی در رفع بحران مسکن معرفی شده است. 
