صدیقه نژادقربان: باوجود ادامه روند حاکم‌بودن زمستان بر بازار قیمت و اجاره مسکن تا ابتدای بهمن، دماسنج مسکن با تغییر رنگ از وضعیت قرمز به آبی همراه بوده است. راز این تغییر رنگ را باید در ثبات نسبی قیمت مسکن در سال‌جاری از یک‌‌‌طرف و تداوم رشد اجارهبها از سوی دیگر جست‌وجو کرد که باعث پایین آمدن دماسنج مسکن در ابتدای بهمن شده است.
صحنه بازار معاملات اجاره مسکن در محله‌‌‌های منتخب مناطق 22گانه تهران در ابتدای بهمن‌‌‌ماه حاکی از رشد 5 درصدی ماهانه میزان اجارهبها در مقایسه با ابتدای دی ماه است. با توجه به عدم‌ارائه آمارهای رسمی از سوی مرکز آمار، در حال حاضر تنها راه سنجش بازار اجارهبها شاخص سنجش اجارهبهای «دنیای‌اقتصاد» بر اساس فایل‌‌‌های ارائه‌شده به بازار و روایت‌‌‌های واسطه‌‌‌های ملکی است.
بنابراین، شاخص اجاره مسکن «دنیای‌اقتصاد» یا همان «میانگین اجارهبهای پیشنهادی» نشان می‌دهد، نبض بازار معاملات اجاره مسکن تهران در ابتدای بهمن به 408هزار تومان در مترمربع رسید و «اجارهبهای پیشنهادی» در محله‌‌‌های منتخب 22 منطقه تهران در حدود 494 میلیون تومان پول پیش و 18.5 میلیون تومان اجارهبهای ماهانه برای واحدهای مسکونی میان‌متراژ با میانگین 81.9 مترمربع با میانگین سن بنای 7.2 سال بوده است.
فایل‌‌‌های ارائه شده در بازار اجاره نشان می‌دهد نبض اجارهبها بر اساس ارقام پیشنهادی موجرها در ابتدای بهمن در مقایسه با ابتدای دی روند افزایشی داشته و با تورم 5درصدی همراه بوده است.
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، بازار اجاره همچنان زمستانی باقی ماند و نه‌تنها با کاهش تقاضا همراه بوده، بلکه از سمت عرضه نیز رکود فایل قابل مشاهده است. این کاهش فایل اجاره آپارتمان نسبت به سال قبل را می‌توان ناشی از «افت خرید سرمایه‌‌‌ای» دانست.
اگرچه به گفته واسطه‌‌‌های بازار ملک در فصول پاییز و زمستان نقل و انتقال به حداقل می‌رسد اما باتوجه به نزدیک شدن به عید، در واقع باید تحرکی در معاملات اجاره در بازار ایجاد شود، اما در حال حاضر و در واپسین روزهای بهمن نیز همچنان بازار اجاره سرد و در وضعیت رکودی قرار دارد. با این حال به‌رغم عدم‌رغبت مستاجران به «جابه‌جایی» و ترجیح آنها به «تمدید»، میزان «اجارهبهای پیشنهادی» در فاصله ابتدای دی تا ابتدای بهمن، افزایش چشمگیری پیدا کرده است.
هر چند برخی واسطه‌‌‌های این بازار در تحلیل شرایط می‌‌‌گویند، هزینه اجاره آپارتمان در قراردادهایی که تنظیم می‌کنند، افزایش محسوسی نداشته است. این می‌تواند به معنای آن باشد که در فاصله تبدیل «اجارهبهای مدنظر موجر» به «اجارهبهای قطعی در قرارداد»، احتمالا به‌خاطر نبود تقاضای جابه‌جایی از سمت مستاجرها، موجر مجبور به نرمش می‌شود. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، میزان رشد نقطه‌‌‌ای اجارهبها در شمال پایتخت تا حدود 3 برابر بیشتر از مناطق متوسط و میانی بوده است.
دماسنج اصلی بازار مسکن بر اساس سطوح تازه قیمت آپارتمان و اجارهبهای واحد مسکونی در تهران نشان می‌دهد، نسبت قیمت به اجاره یا همان P به R از وضعیت «قرمز» به «آبی» تبدیل شده است. نسبت P به R نشانگر سطح کف و سقف بین اعداد 14 تا 24 است.
در حال حاضر بر اساس تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نسبت P به R عدد 18.6 را نشان می‌دهد که از «میانگین تاریخی» که 19 است، پایین‌‌‌تر آمده است؛ این دماسنج میزان «رشد بیشتر یا کمتر از حد متعارف قیمت مسکن» را نشان می‌دهد که سال 1402 به دلیل جهش دوباره قیمت مسکن به میزان 65 درصد، نماگر آن به عدد 31.8 رسیده بود.
نسبت کنونی P به R یک معنای مشخص دارد و آن، «چرخش بازار مسکن از روند جهش به مسیر ثبات قیمت» است. چرا که از «سقف همیشگی 24» و همچنین «سقف رکوردساز 31.8 مربوط به سال 1402»، فاصله معنادار گرفته و پایین آمده است. اما نشانگر عددی 18 روی دماسنج بازار مسکن را نمی‌توان به معنای رسیدن قیمت پیشنهادی مسکن به سطح متعارف دانست. اگر چه وقتی دماسنج مسکن کاهش نبست P به Rرا نشان می‌دهد در شرایط معمولی باید به معنای «عبور از سطح نامتعارف قیمت مسکن و رسیدن قیمت به سطح متعارف» و «شروع احیای تدریجی قدرت خرید مسکن و رونق معاملات» دانست. اما با توجه به تورم دو برابری نقطه‌‌‌ای اجارهبها در بهمن امسال و رکود بازار خرید مسکن نمی‌توان این برداشت را از دماسنج داشت.
اگر تورم نقطه‌‌‌ای را در نظر بگیریم میزان تورم نقطه‌‌‌ای مسکن در ابتدای بهمن بر اساس شاخص «دنیای‌اقتصاد» 21درصد برآورد شده است، این در حالی است که تورم نقطه‌‌‌ای اجارهبها در بازه زمانی مشابه 46درصد بوده است که نزدیک به دو برابر افزایش را نشان می‌دهد.
عدد 18.6 بیش از آنکه نشان‌‌‌دهنده این باشد که قیمت مسکن به سطح متعارف خود بازگشته است، بیشتر حاکی از رشد اجاره‌‌‌بهاست که در واقع مخرج کوچک‌تر شده و این کوچک شدن نسبت قیمت به اجاره منجر به پایین آمدن سطح دماسنج مسکن شده است. در واقع راز تغییر رنگ از قرمز در سال 1402 که به عدد 31.8 رسیده بود و کم شدن آن و رسیدن به سطح عدد 18.6 در ابتدای بهمن تنها در رشد شدید اجارهبها در مقابل ثبات قیمت مسکن بوده است و این به معنای رسیدن به سطح متعارف قیمتی نیست، چرا که اگر بود، شاهد بازگشت مجدد رشد قیمت‌ها و ثبات قیمت‌ها بودیم.
