صدیقه نژادقربان: بازار مسکن تهران، سرانجام از خواب زمستانی معاملات و ثبات نسبی قیمت‌ها بیدار شد و با شارژ دلاری قیمت آپارتمانها، بازار مسکن با بالاترین «تورم رشد ماهانه» همراه شد و معاملات خرید آپارتمان تهران پس از نزدیک به یک سال در بهمن ماه، به افزایش بالای 3 درصدی رسید. البته، اگرچه چرخش بازار مسکن از دی ماه شروع شد، اما در بهمن ماه این بازار شاهد «شروع ماراتن مسکن-دلار» بوده است.
در یک سال اخیر که بازار مسکن به علت افزایش ریسک جنگ شاهد اثر متفاوت تنش منطقه‌‌ای بر «رفتار بازارهای دلار و مسکن» بود و تبعیت تورم مسکن از تورم دلار که از سال 97 شاهد آن بودیم، متوقف شد، از ابتدای زمستان بازار مسکن، مجدد شاهد افزایش چشمگیر انتظارات تورمی با فروکش کردن ریسک جنگ بود. در نیمه اول سال «ریسک جنگ» باعث ایجاد پیامدهای غیرهم‌‌جهتی دلار و مسکن شد و با افزایش چشمگیر دلار، تورم مسکن محدود بوده و به نوعی ثبات قیمتی بر بازار مسکن حاکم بود. اما از زمستان امسال بازار مسکن با چرخش همراه شد و با فروکش کردن ریسک جنگ و پررنگ‌‌تر شدن ریسک غیراقتصادی سال‌های قبل، انتظارات تورمی متوجه رشد قیمت مسکن شد.
شاخص مسکن «دنیای‌اقتصاد» که تغییرات میانگین «قیمت پیشنهادی» واحد مسکونی در محله‌‌‌‌‌‌های منتخب مناطق 22گانه را می‌‌سنجد، در حال حاضر سطح 94 میلیون و 400هزار تومان برای هر مترمربع آپارتمان را نشان می‌دهد. این شاخص نسبت به ابتدای دی رشد 3.6 درصدی پیدا کرده است که بالاترین میزان افزایش طی ماه‌‌‌‌‌‌های گذشته در سال 1403 است. این امر حاکی از تغییرات معاملات مسکن در نیمه زمستان است که بر اساس تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» معاملات خرید مسکن در عمده مناطق شهر تهران در میانه زمستان افزایش یافته است. علاوه بر این از ابتدای زمستان، بازار شاهد بازگشت «تقاضای سرمایهای» بوده که البته عمده تحرکات این گروه در نیمه شمالی تهران بوده و در نیمه جنوبی تهران، بیشتر خریداران از نوع مصرف‌کننده هستند.
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از واسطههای ملکی و «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌‌های ارائه‌شده در بازار مسکن نشان می‌دهد، «ریسک ترامپ» معاملات غیرمصرفی آپارتمان را افزایش داده است. با وجود اینکه، سمت عرضه به دلیل افت شدید نسبت مسکن به دلار تمایلی به فروش ندارد؛ در مقابل، سمت تقاضای سرمایه اشتیاق به خرج می‌دهد. طی یک سال اخیر تا قبل از شروع زمستان، «تقاضای سرمایه‌گذاری» که در بازار مسکن تقریبا به صفر رسیده بود و ثبات نسبی در قیمت‌ها که در بازار حاکم بوده را می‌توان، ناشی از عقب‌‌نشینی تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار دانست که به سمت دیگر بازارهای سرمایه‌گذاری همچون دلار، سکه و طلا تغییر جهت داده بودند.
براساس شاخص قیمت بازار مسکن «دنیای‌اقتصاد»، بازار مسکن که تا قبل از زمستان با رکودی چشمگیر مواجه بوده و معاملات در سطح بسیار پایینی که عمدتا مصرفی بوده صورت می‌‌گرفته، از ابتدای زمستان بازار مسکن شاهد گرم شدن دوباره تنور معاملات است که با افزایش خرید و فروش و رونق بازار، سرانجام این بازار از خواب زمستانی برخاست و در روزهای سرد زمستان مجددا گرم شد.
«کاهش ریسک جنگ»، «بازگشت ریسک غیراقتصادی» و «نزدیک شدن تورم مسکن به افزایش دلار» باعث شد تا در ابتدای زمستان بازار مسکن شاهد چرخش معاملات پس از 9 ماه رکود باشد. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، در حال حاضر به لحاظ سنجش تورم و نبض خرید سرمایه‌گذاری، معاملات در بهمن ماه افزایش یافته و قیمت‌ها به بالاترین میزان رشد طی یک سال اخیر رسیده است. این افزایش قیمت و تحرک در بازار را می‌توان بر اساس سه علت تاثیرگذار مورد بررسی قرار داد.
علت اول ناشی از «کاهش ریسک جنگ» است که در نیمه زمستان فروکش کرد و تنش‌‌های منطقه‌‌ای به حداقل رسید و منجر به «شروع دوباره تعقیب دلار توسط مسکن» شد. و دوم «بازگشت ریسک غیراقتصادی» است که در سال 97 به بالاترین سطح خود رسید و در یک‌سال اخیر به علت سبقت قیمت دلار از قیمت مسکن این ریسک غیراقتصادی یا همان انتظارات تورمی از بازار مسکن فروکش کرد، اما از ابتدای زمستان مجددا در بازار مسکن در حال رویت است.
علت سوم رشد قیمت مسکن در ماه بهمن، «شروع دوباره ماراتن مسکن- دلار» است که تغییر رفتار خریدار و فروشنده در این ماه باعث شد قیمت مسکن در مسیر «جاماندگی» چند ماهه از دلار، افزایش یابد. مسکن که طی یک سال اخیر در مسیر رشد قیمت از دلار جا مانده و باعث کاهش تورم مسکن در مقایسه با دلار شده بود، اکنون با کاهش رشد قیمت دلار، با افزایش تحرکاتی در بازار مسکن و افزایش قیمت مواجه شده‌‌ایم. بر اساس روایت واسطههای ملکی، این اثرگذاری روی سطح قیمت مسکن قابل مشاهده است. «رشد قیمت مسکن» در بهمن ماه را می‌توانیم به‌‌عنوان عامل اصلی افزایش معاملات بر اساس قیمت پیشنهادی از ابتدای سال 1403 تاکنون بشناسیم.
