در حالی که قیمت دلار همچنان دستخوش تغییرات بوده، نرخ رشد قیمت مسکن از الگوی همیشگی خود فاصله گرفته و مسیر جدیدی را دنبال کرده است. برخی تحلیلگران معتقدند که کاهش قدرت خرید متقاضیان، رکود نسبی بازار و سیاست‌های کنترلی دولت بر بازار مسکن، از جمله عوامل تأثیرگذار بر این روند بوده‌اند.
با این حال، بسیاری از سرمایه‌گذاران و فعالان این حوزه همچنان نوسانات دلار را یکی از مهم‌ترین شاخص‌های تعیین‌کننده قیمت املاک می‌دانند و معتقدند که هرگونه تغییر جدی در نرخ ارز، می‌تواند بازار مسکن را مجدداً وارد فاز صعودی کند.
بررسی میانگین قیمت هر متر مسکن در ماه‌های مختلف و مقایسه آن با تغییرات نرخ ارز نشان می‌دهد بازار ملک از رشد دلار عقب مانده و قیمت دلاری مسکن در ماه‌های پایانی سال کاهشی بوده است. این به معنای کاهش شتاب رشد قیمت مسکن در برابر رشد سریع قیمت دلار است و خبر از شکست بازار مسکن در برابر بازار ارز می‌دهد و سیگنال افزایش قیمت مسکن را ارسال می‌کند.
قیمت دلاری مسکن به عنوان سنجه‌ای قابل تامل، می‌تواند نسبت بین دلار و مسکن را روشن کند و نشانه‌های افزایش یا کاهش قیمت در بازار مسکن را مورد بررسی قرار دهد. بر همین اساس، قیمت دلاری مسکن از اهمیت زیادی برخوردار است.
قیمت دلار در سال جاری با نوسانات بسیاری همراه بوده و در مقاطع مختلف تاثیر زیادی بر بازارهای مالی و دارایی‌ها از جمله بازار ملک و مسکن گذاشته است. در این میان، بازار مسکن نیز تحت تاثیر شرایط اقتصادی و ژئوپولیتیک منطقه، روندی خاص را طی کرده است.
بررسی متوسط قیمت مسکن در هر ماه و مقایسه آن با تغییرات نرخ ارز به این سوال پاسخ می‌دهد که آیا این بازار از رشد دلار عقب مانده یا همراه با آن حرکت کرده است؟ آیا چراغ رشد قیمت مسکن در ماه‌های آینده روشن می‌شود؟
متوسط قیمت مسکن در فروردین سال جاری طبق گزارش بانک مرکزی، به متری ۸۱ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان رسیده بود. بررسی‌ها نشان می‌دهد با در نظر گرفتن دلار ۶۹ هزار و ۵۰۰ تومانی در این ماه، قیمت دلاری مسکن در فروردین حدود ۱۱۷۵ دلار برای هر متر بوده است.
در این بین، تشدید تنش‌ها میان ایران و رژیم صهیونیستی در اواخر فروردین ماه بر قیمت دلار تاثیر گذاشته و آن را افزایشی کرده است. همچنین کاهش معاملات خرید و فروش در فروردین نیز تورم مسکن در این ماه را کاهش داده و قیمت هر متر مربع مسکن را دستخوش تغییر چندانی نکرده است. به این ترتیب، بازار مسکن در فروردین ۱۴۰۳ از رشد دلار جا مانده است.
با بررسی داده‌های مرکز آمار و در نظر گرفتن دلار ۶۶ هزار و ۳۵۰ تومانی در اردیبهشت، قیمت دلاری مسکن به ۱۲۶۲ دلار رسیده است. متوسط قیمت مسکن در این ماه ۸۳ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان بوده است.
قیمت مسکن در خردادماه به ۸۵ میلیون و ۶۵۰ هزار تومان و قیمت دلار نیز به ۵۹ هزار و ۷۳۰ تومان رسید. بنابراین قیمت دلاری مسکن در خرداد ۱۴۳۴ بوده است.
متوسط قیمت هر متر مسکن در تیر ماه حدود ۸۸ میلیون و ۱۱۰ هزار تومان برآورد شد و قیمت دلار نیز به ۶۲ هزار و ۲۳۰ تومان رسید. به این ترتیب قیمت دلاری مسکن در تیرماه حدود ۱۴۱۶ بوده که حاکی از افت دلاری مسکن نسبت به ماه قبل بوده است.
به نظر می‌رسد درگذشت ابراهیم رئیسی در خرداد و نوسانات اقتصادی در تیرماه، بر افزایش قیمت دلار اثر گذاشته و بازار مسکن از این روند عقب مانده است.
در مرداد متوسط قیمت مسکن به ۹۰ میلیون و ۸۵ هزار تومان رسید. با در نظر گرفتن دلار ۶۲ هزار تومانی، قیمت دلاری مسکن در این ماه ۱۴۶۵ دلار بوده است.
همچنین در شهریور نیز قیمت مسکن ۹۳ میلیون و ۵۲۰ هزار تومان بوده و با دلار ۶۰ هزار و ۷۰۰ تومانی، قیمت دلاری مسکن به ۱۵۴۱ دلار رسیده است.
این شاخص در مهرماه، با قیمت مسکن ۹۶ میلیون و ۶۳۰ هزار تومانی و دلار ۶۴ هزار و ۸۵۰ تومانی، به ۱۴۵۱ دلار رسیده که از کاهش قیمت دلاری مسکن نسبت به شهریور ماه حکایت دارد.
قیمت هر متر مسکن در آبان‌ماه نیز ۹۹ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان بوده است. با در نظر گرفتن دلار ۷۰ هزار و ۵۵۰ تومانی، قیمت دلاری مسکن در این ماه به ۱۴۱۳ دلار رسیده است.
این شاخص در آذر با احتساب قیمت مسکن ۱۰۲ میلیون و ۸۰ هزار تومانی و دلار ۷۷ هزار و ۶۵۰ تومانی به عدد ۱۳۱۵ رسیده که همچنان کاهشی بوده است.
روند کاهشی قیمت دلاری مسکن همچنان ادامه یافته و در دی‌ماه با در نظر گرفتن قیمت مسکن ۱۰۵ میلیون و ۸۰ هزار تومانی و دلار ۸۲ هزار و ۴۵۰ تومانی، این شاخص ۱۲۷۴ دلار برآورد شده است.
از طرفی متوسط قیمت مسکن در بهمن‌ماه ۱۰۷ میلیون و ۸۱۰ هزار تومان برآورد شد و قیمت دلار نیز به ۹۳ هزار و ۷۰۰ تومان رسید. به این ترتیب قیمت دلاری مسکن در بهمن‌ماه ۱۱۵۱ دلار بوده و کاهش یافته است.
به نظر می‌رسد تشدید تنش‌ها در منطقه و ریسک‌های متعدد سیاسی طی سال ۱۴۰۳ بر قیمت دلار و دیگر بازارهای مالی و موازی بازار مسکن تاثیر مستقیم گذاشته است.
به این ترتیب متقاضیان بازار مسکن که در تابستان نقش پررنگی ایفا می‌کردند، با رشد قیمت دلار و طلا به سمت این بازارها حرکت کردند و قیمت مسکن با وجود تداوم روند افزایشی، از قیمت دلار عقب ماند.
به بیان دیگر، اگرچه قیمت مسکن نیز طی سال تورم مثبت داشته و رشد کرده اما نتوانسته شتاب خود را با سرعت رشد دلار تنظیم کند. بر همین اساس، دلار برنده رقابت صعودی مسکن و ارز در سال ۱۴۰۳ بوده است.
