قیمت‌گذاری همواره از چالش‌های جدی بازار املاک در ایران بوده و نبود سیستم‌های مبتنی‌بر داده برای قیمت‌گذاری، دردسرها را مضاعف کرده است. افزون‌بر‌این، املاک در اقتصاد ایران فراتر از دارایی، ابزاری برای سرمایه‌گذاری و نیز از عوامل توزیع ثروت است؛ به همین دلیل دغدغه قیمت‌گذاری املاک نقش پررنگ‌تری در اقتصاد دارد. استارتاپ «داناملک» در پاسخ به این نیاز، با راهکاری مبتنی‌بر هوش مصنوعی وارد میدان شده تا با ارزیابی شفاف قیمت‌ها، بخشی از دغدغه‌ها را برطرف کند و بینش‌های داده‌محور را جایگزین قیمت‌گذاری‌های سلیقه‌‌ای بکند.
داناملک از سال ۱۳۹۷ با ترکیبی از کارشناسان اقتصادی که بیش از ۱۷ سال در حوزه کارشناسی ملک سابقه دارند و فارغ‌التحصیلان دانشگاه‌های مطرح در حوزه هوش مصنوعی، فعالیت خود را آغاز کرده است.
«محمدرضا علوی»، هم‌بنیان‌گذار داناملک، در گفتگو با دیجیاتو، می‌گوید این استارتاپ سال ۱۴۰۳ بیش از ۳۵۰ هزار ارزیابی آنلاین انجام داده و حدود ۱۰۰ هزار سفارش فروش آپارتمان زیرقیمت را به بازار معرفی کرده است. او درباره راهکار داناملک می‌گوید: «یکی از مسائل اساسی اقتصاد این است که تقاضاکننده متوجه نمی‌شود عرضه مطلوب کجای بازار اتفاق می‌افتد. اگر کمک کنیم عرضه و تقاضا به هم برخورد کنند، بازار فعال می‌شود و نه‌فقط افزایش قیمت نداریم که به کاهش قیمت‌ها و فعال شدن بازار نیز کمک میکنیم.»
به گفته علوی، داناملک پلتفرمی مبتنی‌بر هوش مصنوعی است که با ترکیبی از دانش‌های اقتصاد، عمران، معماری، بازار و فن ساخت، ارزیابی قیمتی از آپارتمان‌های مسکونی و اداری در سطح شهر تهران انجام می‌دهد. این ارزیابی‌ها درحال‌حاضر رایگان در بخش ارزیابی قیمت پلتفرم «دیوار» (در قالب افزونه «کنار دیوار») عرضه می‌شود.
هم‌بنیان‌گذار داناملک درباره همکاری با پلتفرم دیوار توضیح می‌دهد: «بزرگ‌ترین پلتفرمی که برای املاک وجود دارد، سامانه دیوار است و برداشت ما این است که حدود ۹۷ درصد سهم عرضه در بازار مربوط به دیوار است. سامانه داناملک به‌عنوان افزونه‌ای در «کنار دیوار» در قسمت املاک با عنوان «ارزیابی» قرار گرفته و کاربر با بازکردن ارزیابی به سایت داناملک ارجاع داده می‌شود. داناملک این محصول را رایگان عرضه می‌کند.»
او مزیت داناملک را در ارائه خدمات و هویت برند مناسب می‌داند و می‌گوید این استارتاپ دنبال آن نیست که با فروش سرویس‌های کوتاه‌مدت به درآمد برسد.
هم‌بنیان‌گذار داناملک درباره دیگر محصولات این استارتاپ توضیح می‌دهد: «ما در تلگرام کانال تحلیلی داریم که تحلیل‌های دقیقی از وضعیت بازار ملک شهر تهران در آن منتشر میکنیم. مقیاس دقت ما در این تحلیل‌ها در حد گشت پستی است؛ یعنی در حد فاصل دوسه کوچه با هم. این بالاترین سطح دقتی است که در کشور وجود دارد.»
او اضافه می‌کند: «کانال دیگری در تلگرام داریم که به انتخاب‌های درست کمک می‌کند. در این کانال، تمام مواردی را که درلحظه وارد سامانه دیوار می‌شود، رایگان ارزیابی میکنیم و ارزیابی‌های مناسب یا زیرقیمت معرفی میکنیم. مشتری و خریدار ملک می‌تواند در این محصول ذی‌نفع بشوند. این کار از جنس فعالیت اجتماعی است.»
علوی درباره محصول دیگر این استارتاپ اشاره می‌کند: «محصول دیگر ما ربات تلگرام و دایرکت اینستاگرام است که محصولات زیرقیمت شخصی‌سازی‌شده را به کاربران ارائه می‌دهیم و درلحظه این موقعیت‌ها را به مشتری اطلاع می‌دهیم. با این کار کمک میکنیم مشتری به‌عنوان اولین بازدیدکننده ملک زیرقیمت را ببیند.»
به گفته علوی، این استارتاپ ارزیابی حضوری را نیز به سبد محصولات خود افزوده است: «باتوجه‌به اینکه ملک کالایی پرریسک و بسیار مهم است و ارزش اقتصادی بالایی دارد، بیشتر از یک سال است که کارشناسی حضوری را هم به محصولات خود اضافه کرده‌ایم و سال ۱۴۰۳ بیشتر از ۶۰۰ کارشناسی حضوری انجام داده‌ایم.»
هم‌بنیان‌گذار داناملک چالش اصلی این استارتاپ را نبود زیرساخت جدی در زمینه جمع‌آوری داده می‌داند. او می‌گوید: «داده‌های موردنیاز ما صرفاً داده‌های اقتصادی نیست و شامل داده‌هایی از جنس مشخصات فیزیکی نیز می‌شود. این داده‌ها یا اصلاً وجود ندارد یا اگر وجود دارد، دسته‌بندی‌شده و تمیز نیست؛ درنتیجه حدود ۶ سال کار کردیم تا فقط داده را جمع‌آوری و تمیز کنیم و ارتباطی بین این داده‌ها و قیمت پیدا کنیم.»
علوی با توضیح اینکه داده‌های این استارتاپ شامل داده‌های شهری، داده‌های حقوقی زمین و داده‌های بازار می‌شود، می‌افزاید: «کمکی که ما از هوش مصنوعی و علوم کامپیوتر گرفتیم، این است که در گام نخست این داده‌ها را با هم مقایسه میکنیم و در گام بعدی با دیپ‌لرنینگ و ماشین‌لرنینگی که اتفاق می‌افتد، فاکتورهای مؤثر بر قیمت را تشخیص می‌دهیم و اثر و میزان وزن این فاکتورها را در قیمت‌گذاری می‌سنجیم.»
او درباره تأثیر این فاکتورها بر قیمت‌گذاری می‌گوید: «در گام نخست، به روش هدانیک که روش کلاسیک قیمت‌گذاری است، با تعدادی از مشخصات و ویژگی‌ها، قیمت محصول را تعیین میکنیم اما این روش بسیار محدود است. بعد از آن، این مقایسه‌ها با هوش مصنوعی انجام می‌شود و می‌فهمیم فاکتورهای جدید می‌تواند وزن‌های مختلف داشته باشد.»
محصول ما جایگزین خدمات کانون کارشناسان دادگستری نیست
هم‌بنیان‌گذار داناملک درباره دغدغه‌های رگولاتوری نیز تأکید می‌کند: «نگرانی قانون‌گذار درمورد اینکه مرجع فاقد صلاحیت شروع به قیمت‌گذاری کند و این قیمت‌گذاری مبنای تصمیمات شود، بجاست اما در این حوزه در کشور ما نهاد کانون کارشناسان دادگستری را داریم که ارزیابی آنها معمولاً مبنای معامله 2 نهاد دولتی یا بانکی خواهد بود و کاری که ما انجام می‌دهیم، جایگزین این خدمات نیست و آن را دور هم نمی‌زند.»
او می‌افزاید: «تشخیص کارشناسان این کانون هم با روش هدانیک انجام می‌شود و آنها علاوه‌بر بازدیدی که انجام می‌دهند، با ماشین حساب محاسبه‌ای را انجام می‌دهند اما ما محاسبه را با تعداد المان و فاکتور بیشتری با کامپیوتر انجام می‌دهیم و این دقیق‌تر است. همین حالا قوه مقننه قوه مجریه را موظف کرده تا پایان امسال در کلان‌شهرها ارزیابی آنلاین انجام شود و ما هم مذاکراتی با وزارت راه و شهرسازی شروع کرده‌ایم تا در این کار مشارکت کنیم.»
علوی درباره همکاری این استارتاپ با مشاوران املاک نیز تصریح می‌کند: «باور داریم زنجیره ارزش صنعت ساختمان اتفاقاً از کانال توزیع می‌گذرد و مشاوران املاک را نه‌فقط مقابل خود نمی‌بینیم که اتفاقاً معتقدیم آنها بخش مهمی از زنجیره‌اند اما کاری که ما کرده‌ایم این است که دست روی شفافیت گذاشته و با توزیع دانش در بازار کمک میکنیم اطلاعات کامل در اختیار مشتری قرار بگیرد.»
او درباره برنامه پیش روی این استارتاپ می‌گوید: «برنامه ما در کوتاه‌مدت ارتقای کیفیت کار و ارائه محصولات عملیاتی در سطح شهر تهران است و در گام بعد، می‌خواهیم در کلان‌شهرهای دیگر فعالیت کنیم. البته بزرگ‌ترین نقص در این کار درمورد داده و اطلاعات است که این داده‌ها در خارج از تهران اصلاً منسجم و جمع‌آوری‌شده نیست.»
