از گذشته تا امروز شهرها همواره تحت تاثیر توزیع ناعادلانه رانت و امکانات بوده‌اند؛ این روند باعث شده که بخش‌هایی از شهرها از مسیر توسعه منطقی خارج شده و دچار کمبود امکانات و خدمات شوند. در دهه نخست انقلاب، توسعه شهرها به طور عمده در قالب تعاونی‌های مسکن برای اقشار متوسط و کم‌درآمد انجام شد که این امر موجب شد قیمت زمین و مسکن کاهش یابد. اما در دهه‌های بعد، با اعمال سیاست‌های کنترلی برای جلوگیری از تخریب زمین‌های کشاورزی و افزایش هزینه‌های نگهداری شهرها، روند تخریب و نوسازی در محدوده‌های میانی شهرها دچار اختلال شد.
کارشناسان معتقدند فرسودگی بافت‌ها نمی‌تواند فقط با نوسازی حل شود، بلکه باید چرخه فرسودگی کاهش یافته و کیفیت زندگی در بافت‌ها ارتقا یابد. همچنین بازآفرینی شهری باید به‌عنوان یک فرآیند جامع، مشارکتی و بلندمدت دیده شود و نباید آن را فقط به پروژه نوسازی محدود کرد. در این دیدگاه جدید، تلاش می‌شود تا بافت‌های شهری در مشارکت با شهروندان و مدیریت شهری از چرخه فرسودگی خارج شوند و این راهبردها در حوزه کیفیت‌بخشی به زندگی شهروندان با تامین سرانه‌ها و همچنین افزایش شانیت و ارتقای حس محله‌ای ایجاد خواهد شد.
همچنین این دیدگاه، تخریب و نوسازی کالبدی را فقط بخشی از راه‌حل می‌بیند و معتقد است در بسیاری از مواقع، مقاوم‌سازی و بهسازی محله‌ها، بدون تغییر در ساختار اجتماعی آن‌ها باید در اولویت قرار گیرد.
مطابق برنامه، مقرر بود سالیانه یکصد هزار بافت مسکونی در بافت‌های فرسوده ساخته شود و این مورد یک تکلیف قانونی و مصوبه مجلس است. همچنین بر اساس قانون حفظ و احیای بافت‌های تاریخی ۲۵ درصد وام‌هایی که بانک‌ها در حوزه مسکن ارائه می‌دهند، باید به بافت‌های فرسوده اختصاص یابد.
این تسهیلات از دو محل پرداخت می‌شود؛ نخست، وام معروف به تبصره ۱۸ و از محل خوداشتغالی است که حدود ۵۳۰ میلیون تومان است. همچنین مورد دوم، تسهیلات از محل موضوع جهش تولید مسکن است که به سازندگان داده می‌شود.
مطابق آمارها، در سال ۱۴۰۳ تعداد تسهیلات پرداختی به این بخش کمی بیش از چهار هزار فقره تسهیلات بوده و در زمینه صدور پروانه‌های ساختمانی نیز شاهد کندی در فرآیند صدور و زمان‌بر شدن آن هستیم. به طوری که در تهران این مدت زمان به یک سال می رسد.
در این زمینه، عبدالرضا گلپایگانی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران افزود: آنچه می‌تواند منجر به رونق بافت‌های فرسوده شود کاستن از تشریفات صدور پروانه ساختمانی و تسهیل در آن است.
وی بیان داشت: امروز صدور پروانه‌های ساختمانی در بافت‌های فرسوده به معضلی تبدیل شده و دستگاه‌های مختلف از جمله تامین اجتماعی، وزارت نیرو، شهرداری‌ها، بخش کنترل نقشه‌ها در سازمان نظام مهندسی ساختمان و غیره سبب شده‌اند تا زمان صدور پروانه در شهری همچون تهران به بیش از یک سال برسد.
استان مازندران با ۹۷ درصد بیشترین میزان صدور پروانه‌های نوسازی را به خود اختصاص داده است. پس از آن، بوشهر (۸۸ درصد) و کردستان (۸۶ درصد) در جایگاه‌های بعدی قرار دارند. در مقابل، استان‌هایی مانند جنوب فارس (۱۵ درصد) و لرستان (۱۳ درصد) کمترین میزان صدور پروانه‌های نوسازی را ثبت کرده‌اند.
معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه‌داد: از سوی دیگر باید قدرت خرید افراد تقویت شود. امروز شاهدیم واحدهایی ساخته شده‌اند اما امکان خریدشان توسط مردم وجود ندارد که نشان از کاهش شدید قدرت خرید مردم دارد.
وی اظهار داشت: آمارها از واحدهای مسکونی که در سال ۱۴۰۳ به تسهیلات بانکی متصل شدند بسیار پایین بود و امیدواریم بانک‌ها در سال ۱۴۰۴ به وظیفه قانونی خود در این راستا عمل کنند.
گلپایگانی خاطرنشان کرد: مطابق قانون بانک‌ها وظیفه دارند ۲۵ درصد از تسهیلات بخش مسکن را به بافت‌های فرسوده تخصیص دهند.
وی گفت: در گذشته یک جریان نوسازی به خودی خود در بافت‌های فرسوده را شاهد بودیم به طوری که بین ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار واحد مسکونی توسط خود مردم نوسازی شد و ما باید همین جریان را تقویت کنیم.
وی معتقد است: اینکه دولت با بخش خصوصی و مردم در این زمینه رقابت کند شرایط را برای مردمی که اهل کارهای توسعه‌ای هستند مسساعد نمی‌کند، بلکه موانعی برای مشارکت مردم ایجاد می‌شود.
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران تاکید کرد: معتقدم موضوع تسهیلات بانکی بسیار مهم است چرا که آمار ناامید کننده‌ای در حدود چهار هزار فقره تسهیلات را در سال ۱۴۰۳ ثبت کردیم که عمده آن هم از محل تسهیلات تبصره ۱۸ تولید بود و ربطی به ساخت مسکن ندارد.
مطابق آمارها، فقط نزدیک به ۲ هزار و ۶۰۰ فقره تسهیلات از محل تبصره ۱۸ پرداخت شده و یک‌هزار و ۶۶۴ فقره نیز از محل جهش تولید مسکن پرداخت شد. براین اساس در مجموع حدود چهار هزار فقره وام به این منظور در سال ۱۴۰۳ پرداخت شد که رقم ناچیزی است.
استدلال بانک‌ها این است که وام ها حمایتی بوده و به اقشار کم درآمد (دهک‌های یک تا چهار) تعلق می‌گیرد، اما در بافت‌های فرسوده افراد خودمالکند.
این در حالی است که کارشناسان می‌گویند: افرادی که در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند، هرچند مالک هستند، اما توان تخریب و نوسازی واحدهای خود را ندارند.
گلپایگانی اظهار داشت: مطالعات نشان می‌دهد در سال‌هایی که تسهیلات برای ساخت ساختمان داده شده آمار صدور پروانه‌ها در بافت‌های فرسوده افزایشی بوده است و امیدواریم سال آینده بانک‌ها مساعدت بیشتری در این زمینه داشته باشند.
وی گفت: با پیگیری‌هایی که در ستاد ملی بازآفرینی به ریاست رئیس جمهور انجام خواهیم داد، دو موضوع وام برای خریداران مسکن و وام برای کمک به سازندگان مسکن در دستور کار جدی خواهد بود.
این مقام مسئول، در عین حال آمار صدور پروانه‌های در بافت فرسوده در سال ۱۴۰۳ را حدود ۶۰ هزار پروانه برشمرد.
معاون وزیر راه و شهرسازی همچنین در خصوص بسته‌های تشویقی تعریف شده به این منظور، خاطرنشان کرد: علاوه بر بسته تشویقی که شورای عالی شهرسازی به صورت عام برای کل کشور ارائه داد، در بسیاری استانها و شهرهای بزرگ بسته‌های بومی تهیه شد که به طور عمده مبتنی بر افزایش تراکم بود و کمی تسهیلگری در تامین پارکینگ ایجاد می‌کرد.
وی توضیح داد: اینکه هر واحد مسکونی یک پارکینگ داشته باشد خودش یک معضل است و هیچ ضرورتی در این زمینه وجود ندارد؛ به عنوان مثال اینکه نزدیک ایستگاه‌های مترو حتماً پارکینگ را تامین کنیم ضرورتی ندارد چرا که هزینه ساخت را افزایش داده و خرید واحدها را به دلیل گران‌تر شدن، مشکل‌تر می‌کند.
گلپایگانی اضافه کرد: در این صورت به‌ناچار باید شبکه معابر را به خاطر پارکینگ اصلاح کنیم و یک طبقه برای تامین پارکینگ بسازیم که به خصوص در شهرهای متوسط و کوچک ضرورتی ندارد و در بسته که شورای عالی شهرسازی ارائه کرده این موضوع ۲۵ درصد کاهش یافته است.
وی با اشاره مجدد به مشکلات صدور پروانه ساختمانی ابراز امیدواری کرد بتوان این مشکلات را با کمک سازمان شهرداری‌ها کاهش داد و اقدام جدید درباره قوانین و مقرراتی که موضوع صدور پروانه را طولانی می‌کند انجام داد، چرا که یکی از نگرانی‌های سازندگان همین موضوع صدور پروانه است و امیدواریم بتوان این موضوع را با کمک دست‌اندرکاران مدیریت کرد.
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران تصریح کرد: تقویت طرف خریدار از سوی بانک‌ها بسیار اهمیت دارد.
این مقام مسئول اظهار داشت: اولویت ما در سال ۱۴۰۴ ایجاد یک جریان همگانی و عمومی برای نوسازی بافت‌های فرسوده است که در حال برنامه‌ریزی برای آن هستیم.
وی در خصوص جلب و جذب سرمایه‌گذاران در پروژه‌های بازآفرینی گفت: این مساله خود را در موضوع صدور پروانه‌های ساختمانی نشان می‌دهد، اما همانطور که عنوان کردیم در سال ۱۴۰۳ آمار صدور پروانه‌ها افزایش چشمگیری نداشته است.
مدیرعامل سازمان بازآفرینی شهری ایران افزود: بخشی از فرایند تولید تا فروش مسکن، مشاوران املاک هستند که به عنوان حلقه واسط بین تولید کننده و مصرف کننده نقش مهمی بر عهده دارند.
وی بیان داشت: از آنجایی که منافع مشاوران املاک در فروش بیشتر و خرید و فروش املاک است، با تولیدکنندگان همسو هستند؛ بنابراین بخش قابل احترامی هستند که باید از ظرفیت آنان استفاده شود.
اکنون در بیش از ۹۲ هزار نقطه در کشور نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده توسط مردم در حال انجام است. بر اساس برنامه هفتم پیشرفت کشور باید سالانه چهار درصد از مساحت بافت‌های فرسوده کاهش یابد که رسیدن به این نقطه نیاز به انجام برنامه‌ریزی‌های دقیق و منسجم و به کارگیری همه ظرفیت‌ها در حوزه بازآفرینی شهری و نیز پای کار آوردن همه دستگاه‌های عضو ستاد ملی بازآفرینی شهری دارد.
برای دستیابی به این هدف لازم است که همه دستگاه‌ها و نهادها با رویکردی هماهنگ وارد عمل شوند. این هماهنگی باید شامل برنامه‌های متنوعی از جمله ایجاد ظرفیت‌های اجرایی، تامین منابع مالی و اعتبارات، تقویت ساختار شهرداری‌ها جهت ارائه تخفیفات در صدور پروانه و نیز حوزه مدیریت بافت‌های تاریخی باشد.
برپایه آمارها، در موضوع کاهش بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، آذربایجان شرقی با ۸۳ درصد پیشتاز است. پس از آن، خراسان رضوی، فارس و هرمزگان هر کدام با ۷۱ درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مقابل، استان‌هایی مانند لرستان، گیلان و کهگیلویه و بویراحمد با ۴۳ درصد کمترین میزان تحقق را داشته‌اند.
