در حالی که در مقاطع مختلف سال، بازارهای موازی با جهش‌های قیمتی چشمگیر مواجه شدند و سرمایه‌گذاران با نگرانی از تورم و بی‌ثباتی اقتصادی به سمت دارایی‌های نقدشونده‌تر حرکت کردند، بازار مسکن با رشد قیمتی محدود و کم‌رمق همراه بود. این روند کم‌سابقه، نشانه‌ای از تغییر رفتار سرمایه‌گذاران و نیز نشانه‌ای از عمق رکود حاکم بر بخش ساخت‌وساز و تقاضای مصرفی مسکن است.
دلایل متعددی در پس این «رشد کم‌جان» نهفته است. از جمله، کاهش قدرت خرید خانوارها، نرخ بالای بهره بانکی، سخت‌تر شدن شرایط اخذ تسهیلات، رکود در معاملات، و البته کاهش انتظارات تورمی در بخشی از سال، که مانع از شکل‌گیری موج جدید افزایش قیمت شد. در کنار این موارد، نبود سیاست‌های حمایتی مؤثر از سمت دولت برای تحریک تقاضا و یا افزایش تولید مسکن نیز بر تداوم این شرایط بی‌تأثیر نبوده است.
در مجموع، سال ۱۴۰۳ را می‌توان یکی از ایستاترین و خنثی‌ترین سال‌ها برای بازار مسکن در دهه اخیر دانست؛ بازاری که نه تنها از رقابت با دیگر بازارها بازماند، بلکه در بسیاری از مناطق، حتی به مرحله کاهش معاملات و توقف نسبی ساخت‌وساز نیز رسید. این وضعیت در حالی ادامه دارد که تقاضای انباشته برای مسکن، به‌ویژه در میان دهک‌های پایین درآمدی، همچنان وجود دارد و هرگونه تحرک سیاستی یا اقتصادی می‌تواند در آینده، شرایط بازار را دستخوش تغییرات جدی کند.
بهروز ملکی، کارشناس اقتصاد مسکن درباره چرایی این اتفاق و سناریوهای پیش روی بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ گفت: شاخص‌‌های مختلف در بازار مسکن نشان می‌دهد، همه شاخص‌‌ها در این بازار تقریبا از اواخر سال ۱۴۰۲ تا نیمه اول ۱۴۰۳ به نقاط اوج خود رسیده بودند که آن را می‌توان در شاخص نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار، شاخص قیمت مسکن به اجاره و همچنین قیمت دلاری مسکن مشاهده کرد. هر کدام از شاخص‌‌ها گویای رسیدن بازار به «نقطه اوج» بوده است. واقعیت غیرکتمان که در این نقاط اوج وجود دارد این است که، همه آنها ناشی از تقاضای مصرفی نبوده بلکه با توجه به اینکه تقاضای مصرفی در بازار مسکن تضعیف شده، بخش قابل‌توجهی از این اتفاقات ناشی از ورود تقاضای سرمایه‌‌ای به بازار مسکن بود. اما سال ۱۴۰۳، یک سال بسیار پرتنش بود.
باتوجه به مسائل ژئوپلیتیکی که در منطقه رخ داد و به دلیل اینکه بازار مسکن اساسا نسبت به ریسک‌‌ها بسیار حساس است، به‌‌تدریج سرمایه‌گذاران به این نتیجه رسیدند که باید از بازار مسکن فاصله بگیرند و به سمت بازارهایی بروند که امکان نقل و انتقال پول راحت‌‌تر بوده و نقدشوندگی آن نیز بیشتر است.
دو سناریوی مسکن با توافق یا عدم‌توافق
ملکی درباره روند قیمت مسکن تصریح کرد: از مرداد ۱۴۰۳، اساسا هیچ‌گونه آمار قیمتی از بازار مسکن توسط مرکز آمار و بانک مرکزی ارائه نشده است و این کار تحلیل بازار مسکن را بسیار سخت می‌کند. در واقع باید درباره بازاری اظهارنظر کرد که چراغ‌‌ها به لحاظ آمار خاموش است. اما با توجه به داده‌‌های موجود، قیمت مسکن در مرداد به حدود ۱۵۰۰ دلار در مترمربع رسیده بود و بر اساس آمارهای غیررسمی که چندان قابل اتکا نیستند، این عدد مدام کاهش پیدا کرده و در اسفند ۱۴۰۳ به حدود ۱۱۰۰ دلار رسید. این یعنی آنکه بازار مسکن یک روند بسیار تند و تیز نزولی را طی کرده است.
ملکی درباره چشم‌‌انداز بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ به دو عامل «توافق یا عدم‌توافق در مذاکرات» و «سیاست پولی» اشاره کرد و افزود: واقعیت این است که در خصوص «سیاست پولی» از ۱۴۰۰ به بعد، سیاست بانک مرکزی با تغییراتی همراه بوده و سیاست سختگیرانه‌‌ای درباره کنترل ترازنامه بانک‌ها در پیش گرفت و به بیان دیگر سیاست کنترل نقدینگی را اجرایی کرد. بر اساس آمارهای موجود، رشد نقدینگی در ۱۴۰۰ بالای ۴۰درصد بود و این رقم به زیر ۳۰درصد آمد. این موضوع بسیار مهم است، زیرا با توجه به تاثیری که بر نرخ بهره می‌‌گذارد، شواهد موجود نشان می‌دهد در سال‌جاری احتمالا سیاست پولی بانک مرکزی تغییر چندانی نداشته باشد زیرا مهار «تورم» همچنان اولویت بانک مرکزی و سیاستگذار است.
اما این کارشناس اقتصاد مسکن، نسبت به روند نرخ دلار نظر متفاوتی دارد که مستقیما از توافق یا عدم‌توافق در مذاکرات متاثر خواهد شد. دلار مساله‌ای است که می‌تواند از توافق یا عدم‌توافق تاثیر بپذیرد. در واقع درجاتی از توافق یا عدم‌توافق، می‌تواند قیمت دلار را تحت‌تاثیر قرار دهد و هرچقدر توافق با گستردگی بیشتری شکل بگیرد بازار دلار می‌تواند آرامش بیشتری داشته باشد و بالعکس.
اما بازار مسکن به نظر این کارشناس اقتصاد مسکن متفاوت عمل خواهد کرد، یعنی در صورت توافق قیمت دلاری مسکن شاید به کف ۱۰۰۰ دلار هم برسد اما مجددا این روند افزایشی خواهد بود. با این حال در صورت تشدید ریسک‌‌ها می‌تواند کف ۱۰۰۰ دلار را از دست بدهد. البته بستگی دارد این میزان از عدم‌توافق تا به کجا برسد. اگر به مرحله تنش حداکثری برسد، کف ۱۰۰۰ دلار را از دست خواهد داد و آن وقت باید انتظار یک شرایط دیگری را در بازار مسکن داشته باشیم.
