سرمایه‌گذاران ساختمانی در تهران، هزینه «ماراتن ۲۰ماهه تا جواز ساخت» را روی «فاکتور تولید مسکن» می‌پردازند. بررسی‌ها حاکی است سازنده‌ها برای دریافت پروانه ساختمانی باید از ۱۰نهاد عمومی، دستگاه دولتی و شرکت دولتی امضا بگیرند و اگر در هر مرحله تایید داده نشود، «پروسه از نو تکرار می‌شود». کاهش معطلی برای پروانه به «حداکثر یک ماه»، هزینه تولید را ۱۵درصد کاهش می‌دهد. برآورد سطح جدید قیمت ملک کلنگی در تهران، سهم زمین در قیمت مسکن را ۶۷درصد نشان می‌دهد؛ عایدی ساخت سنجش شده است.
به گزارش دنیای اقتصاد، سرمایه‌گذار ساختمانی برای تولید مسکن در تهران که معمولا ۱.۵ سال زمان می‌برد، باید «۲۰ ماه در ماراتن جواز ساخت» معطل شود و در نهایت تاوان این «دوندگی» را با «تحمل تورم» پرداخت کند.
گزارش ما از هزینه‌ای که سازنده‌ها با قیمت‌های حال حاضر زمین و مصالح ساختمانی برای ساختمان سازی صرف می‌کنند، حاکی است: میانگین قیمت تمام شده یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران ۸۹ میلیون تومان برآورد می‌شود. ۶۷درصد این رقم به «سهم قیمت زمین در ساخت یک مترمربع بنا» اختصاص دارد و مابقی «قیمت ساخت شامل مصالح ساختمانی و دستمزد» می‌شود.
بررسی‌ها از عایدی سرمایه‌گذاری ساختمانی بر اساس بهای ساخت و قیمت فروش واحد مسکونی نشان می‌دهد، این نرخ حول و حوش ۱۵درصد است که «پایین ترین» نرخ بازدهی سالانه در مقایسه با «سرمایه‌گذاری (غیرمولد) در بازار‌هایی همچون طلا، دلار، سکه و ملک» بر اساس کارنامه سال ۱۴۰۳ بازارهاست.
مطابق بررسی‌ها، آنچه باعث شده بازدهی سرمایه‌گذاری ساختمانی در مقایسه با حوزه‌های دیگر، کاهش پیدا کند و این بخش از جذابیت بیفتد، به دو عامل بیرونی و درونی بازار مسکن و ساخت وساز مربوط می‌شود.
عامل بیرونی که «کلیدی» محسوب می‌شود، سطح بالای تورم تولید است که مهار آن نیازمند اصلاحات اقتصادی و سیاسی است. بخشی از تورم تولید مسکن به تورم زمین ارتباط دارد که اگر ریسک‌های سیاسی فروکش کند، تقاضای سرمایه‌ای خرید ملک نیز فروکش می‌کند و در مقابل، عرضه زمین برای ساخت به تدریج افزایش می‌یابد و این معادله خود باعث «ثبات نسبی قیمت زمین» می‌شود.
اما عامل درونی «کاهنده جذابیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن»، دروازه ورود سازنده به بازار است. فرآیندی که شهرداری‌ها در قالب آن برای سرمایه‌گذار ساختمانی «جواز ساخت» یا همان «پروانه ساختمانی» صادر می‌کنند، تبدیل به «گلوگاه گران‌قیمت» ورود سرمایه به بازار تولید مسکن شده است.
تحقیقات میدانی از روند فرسایشی دسترسی بسازوبفروش‌ها و شرکت‌های ساختمانی به پروانه ساختمانی در پایتخت مشخص می‌کند، سازنده یک ساختمان مسکونی نه چند بزرگ مقیاس که در حد ۱۰ واحد مسکونی باید «۲۰ ماه برای دریافت اجازه سرمایه‌گذاری»، معطل بماند. در این ماراتن ۲۰ ماهه، ۱۰ نهاد عمومی، دستگاه دولتی یا شرکت دولتی باید به شکل «مراحل مار و پله»، تاییدیه‌های اولیه موردنیاز برای «شروع ساخت‌وساز» را امضا کنند به‌طوری که اگر در هر مرحله، یکی از این ۱۰ مجوزدهنده، درخواست سرمایه‌گذار ساختمانی را به خاطر نقص مدرک، برگشت بزند، پروسه «جمع آوری امضا» باید از نو بین دستگاه‌های صدور مجوز طی شود.
محاسبات سرمایه‌گذاران ساختمانی از «بهای تحمل ماراتن مجوز سرمایه‌گذاری» می‌گوید، فرآیند بسیار طولانی اخذ جواز ساخت، «هزینه ساخت» را ۱۰ تا ۱۵درصد افزایش می‌دهد و اگر «مجوز‌های ۱۰ گانه» که پابند سرمایه‌گذار ساختمانی شده است، به نوعی تعدیل شود که پروانه ساختمانی به شکل طبیعی، ظرف یک ماه صادر شود، به همین نسبت هزینه ساخت کاهش پیدا می‌کند و در نتیجه قیمت تمام شده آن هم افت می‌کند.
همچنین فرمول پلکانی «عوارض فروش تراکم» برای طبقات بالاتر از طبقه چهارم، اثر معنادار روی «تورم زمین» در تهران دارد. زمین‌های با تراکم بیشتر، ارزش فروش چند برابری نسبت به املاک کلنگی که اجازه ساخت با طبقات کمتر دارند، پیدا می‌کند و در نهایت املاک یک محله تحت‌تاثیر ارتباط نسبی قیمت‌ها، تحت‌تاثیر این مدل ارزش گذاری قرار می‌گیرد.
بررسی قیمت تمام شده مسکن با احتساب «قیمت زمین و هزینه ساخت» نشان می‌دهد، سرمایه‌گذاری ساختمانی «کمترین عایدی» را نسبت به بازدهی دیگر بازار‌ها دارد.
نتایج میدانی از قیمت پیشنهادی فایل‌های ارائه شده در بازار زمین پایتخت حاکی از رسیدن «نسبت قیمت زمین به مسکن» به عدد ۲ است که این رقم طی چند سال اخیر به صورت میانگین در حدود ۱.۵ بوده است. اگرچه این نسبت حاکی از سبقت تورم زمین نسبت به مسکن است، اما عایدی ۱۵ درصدی از ساخت مسکن برای سازندگان کمترین بازدهی را برای سرمایه‌گذاران دارد و همین امر منجر به خروج بسیاری از سرمایه‌گذاران از این بازار شد.
بررسی‌ها از بازار زمین یا همان ساختمان‌های مسکونی کلنگی تهران نشان می‌دهد، میانگین قیمت پیشنهادی زمین در محله‌های منتخب مناطق ۲۲ گانه تهران در انتهای سال ۱۴۰۳ به رقم ۲۰۱ میلیون تومان در هر مترمربع رسید. این در حالی است که قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های میان متراژ در محله‌های منتخب ۲۲ منطقه تهران در انتهای سال ۱۴۰۳، عدد نزدیک به ۱۰۰ میلیون تومان در هر مترمربع را نشان می‌دهد. در واقع قیمت زمین دو برابر قیمت آپارتمان‌های در نوبت فروش است که بیش از همه به اثر ریسک‌های تورم ساز در اقتصاد ایران طی سال‌های اخیر بازمی‌گردد.
بررسی‌ها حاکی از عرضه بسیار کم فایل‌های ارائه شده در بازار زمین و ساختمان‌های مسکونی کلنگی در اواخر اسفند و هفته اول فروردین است، که این می‌تواند ناشی از عدم‌رغبت سازندگان به خرید زمین یا مشارکت با مالکان باشد که افزایش بی‌رویه مصالح ساختمانی تقریبا سازندگان و خریداران زمین را از بازار زمین حذف کرد.
البته با نگاهی به فایل‌های ارائه شده به بازار زمین، این عدم‌تمایل را می‌توان در بین مالکان زمین و خانه کلنگی هم مشاهده کرد که با توجه به تورم رغبتی برای فروش زمین یا مشارکت با سازندگان ندارند. تحقیقات انجام شده از وضعیت بازار زمین بر اساس فایل‌های ارائه شده به بازار و روایت واسطه‌های ملکی حاکی از رکود بازار زمین برای سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز در یکسال گذشته است و این رکود در سال جدید نیز همچنان ادامه دارد.
در واقع هر دو سمت فعال در بازار زمین یعنی سازندگان و مالکان به دلیل غیرقابل پیش‌بینی بودن وضعیت تورم زمین، مسکن و به طور کلی اقتصاد، تقریبا فعالیت خود را متوقف کرده‌اند و هر دو سمت در انتظار آینده «مذاکرات بین ایران و آمریکا» هستند تا جهت بازار زمین و مسکن تعیین شود. برخی از واسطه‌های بازار، بازگشت سرمایه‌گذاران به سمت بازار زمین و مسکن را مشروط به پایین آمدن نرخ دلار و سکه معرفی می‌کنند که در این صورت احتمال رونق این بازار وجود خواهد داشت.
برآیند روند بازار زمین و ساختمان‌های مسکونی کلنگی تهران در سال گذشته و حتی تا به امروز بر اساس روایت واسطه‌های ملکی نشان می‌دهد، این بازار در سال ۱۴۰۳ در مجموع با تغییرات چندانی در قیمت زمین و خانه کلنگی مواجه نشده و به دلیل رکود در یک ثبات نسبی قرار داشت و نوسانات، حداقلی بوده‌اند.
در واقع در سال گذشته به دلیل ریسک‌های غیراقتصادی، سرمایه‌گذاران به طور کل از بازار ملک و زمین بیرون آمدند و در بازار‌های دلار، سکه و طلا سرمایه‌گذاری کردند. البته برخی از واسطه‌های ملکی معتقد به حرکت در این بازار از اواخر اسفند سال گذشته بوده‌اند که احتمالا این روند در سال جدید نیز ادامه خواهد داشت.
در مجموع، اگرچه بازار زمین نسبت به آپارتمان، پویاتر است، اما با توجه به بالا بودن مصالح ساختمانی، سازندگان مایل به ساخت مشارکتی با مالکان برای کاهش هزینه‌ها هستند. اما در مقابل مالکان رغبت کمتری به مشارکت دارند و بیشتر علاقه‌مند به فروش کامل زمین هستند. به گفته برخی از واسطه‌های ملکی محله‌های منتخب تهران، در سال گذشته تقاضای سرمایه‌ای تقریبا از بازار حذف شده و عمده سرمایه‌گذاری‌ها به جای زمین و ملک به سمت دیگر بازار‌ها همچون دلار، سکه و طلا حرکت کرده بود.
حسین جوشقانی صاحب نظر اقتصاد مسکن و تحلیلگر بازار ساخت وساز، با اشاره به اینکه «قیمت زمین در سال گذشته» برخلاف «ثبات نسبی قیمت مسکن»، افزایش محسوس داشت، تصریح کرد: اگر چه سرمایه گذاری ساختمانی در بازار مسکن تهران در رکود نسبی قرار دارد، اما در سمت عرضه زمین نیز رکود فروش دیده می‌شود. ضمن آنکه محدودیت‌های توسعه فیزیکی تهران که توسط دولت و شهرداری اعمال می‌شود، کمبود نسبی «زمین برای ساخت» را به شکل سالانه بیشتر می‌کند.
جوشقانی معتقد است، کاهش طول زمانی «دسترسی سازنده به پروانه ساختمانی» ارتباط مستقیمی با تغییر قیمت ساخت دارد. کاهش قیمت ساخت مسکن تا ۱۵ درصد از مسیر «دسترسی راحت به جواز ساخت» امکان پذیر است.
همچنین ساخت وساز حقوقی به جای تعریف پروژه‌های در مقیاس کوچک نیز می‌تواند هزینه ساخت وساز را ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش دهد. جوشقانی درباره «سهم بالای قیمت زمین در قیمت تمام شده تولید مسکن» نیز گفت: شهر تهران به دلیل خط محدوده رشد فیزیکی، با محدودیت عرضه زمین روبه‌رو است. در صورتی که امکان سرمایه گذاری برای شهرک سازی توسط شرکت‌های توسعه دهنده در خارج از محدوده شهر فراهم شود، «ساخت حومه‌های قابل سکونت» به جای «حومه‌های خوابگاهی» در اطراف پایتخت شروع خواهد شد. مهم‌ترین عنصر کارآمدی «حومه چند منظوره» در تهران، شهرک‌های مسکونی مجهز به شبکه حمل و نقل سریع و ارزان برای اتصال به پایتخت است.
